나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52350 [1] 경기도 시흥시 도창동 508-17 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 ""도창초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장,
지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통
이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2022.06.30)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

공부상 '사무소'이나 현황 공실로 조사됩니다.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 각각 폭 35미터 내외의 광대로 및 폭 12미터 내외의 중로에
접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(2020-09-07)(접합), 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장 상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52350 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 1,167,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-17, 3층 301호

용도: 근린상가 (공부상 '사무소'로 등재)

토지 면적: 150.95㎡ (약 45.66평)

토지 지분: 150.9529㎡ (약 45.66평)

건물 면적: 239.97㎡ (약 72.60평)

건물 지분: 239.97㎡ (약 72.60평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

* 사용 승인일: 2022년 6월 30일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물

* 본 물건 호수: 3층 301호

* 본 물건 전유 면적: 239.97㎡ (약 72.60평)

* 건축물대장 상 건물 전체 면적: 1136.44㎡ (약 343.77평)

* 건축물대장 상 대지 면적: 594.2㎡ (약 179.77평)

1.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역

* 도로 접면: 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접면

* 기타: 일반산업단지, 과밀억제권역

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 "도창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공장, 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 자유로운 편이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 교통 상황은 보통 이상으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 물건에는 다수의 권리 설정이 확인됩니다. 최초 소유권 보존 등기(2022.07.15) 이후 소유권 이전, 근저당권, 다수의 가압류 및 압류가 순차적으로 등기되었습니다.

말소 기준 권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2024.02.20 접수)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,089,445,052원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인으로 ㈜에스지솔루션(사업자명: (주)S )이 파악되었습니다.

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 없음

따라서, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

4. 상권 분석

4.1. 업종 특성

공부상 용도는 '사무소'로 되어 있으나, 현재는 현황 공실 상태로 확인됩니다.

주변에 공장 및 지식산업센터가 밀집한 지역의 특성을 고려할 때, 관련 업종의 사업체나 지원 시설, 서비스 업종 등의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

일반 공업 지역 내에서 근린상가 및 관련 지원 시설이 복합적으로 형성된 상권으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 도창초등학교가 위치해 있으며, 상가 및 산업단지 배후를 위한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 혐오 시설

주변 지역은 산업단지, 공장, 주거 시설 등이 혼재되어 있어, 통상적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 인수 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 시장 상황 및 적극적인 임차인 확보 노력에 따라 공실 기간이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

다수의 가압류 및 압류 기록이 존재하여, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 예상치 못한 행정 절차상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

다른 담보물건과 함께 경매에 나온 경우, 해당 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 매각 과정이나 잔여 채무 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 근린상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 주변 산업단지의 배후 수요를 고려할 때 향후 임대 수익 창출의 잠재력이 있다고 판단됩니다.

권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 부담이 적을 것으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

신축 건물이므로 건물 자체의 하자에 대한 우려는 적으나, 인수 후 공실 리스크 관리 및 공실 해소를 위한 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 준공으로 건물의 노후화에 따른 수리 부담이 적으며, 최신 건축 규격을 반영하고 있습니다.

8.2. 입지 및 교통

시흥시 산업단지 인근의 배후 수요를 바탕으로 한 상권 잠재력과 도로망 접근성이 우수합니다.

8.3. 임대 수익 기대

현재 공실 상태를 활용하여 시장 상황에 맞는 임대 조건으로 신규 임차인을 유치할 경우, 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

감정가 1,167,000,000원을 기준으로 하되, 향후 부동산 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가 추이, 예상 임대 수익률, 건물의 현재 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.