나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52131 [1] 경기도 하남시 풍산동 522-1 해든마루빌딩 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 하남미사우체국 북동측 인근에 소재하며 주위는 각종 규모의 근린생활시설(근린상업지역 일대), 공동주택 및 오피스텔 단지, 일부 지식산업센터 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상 물건까지 제반차량 접근 가능하며 인근 도로변으로 노선버스 정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철5호선 강일역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제1층 제109호외 2개호로, 2019.2.19일 사용승인 되었으며,

- 외벽 : 석재 붙임 등,
- 내벽 : 석재 타일, 몰탈 위 페인팅, 인테리어 마감 등
- 바닥 : 석재 타일 등
- 천정 : 알루미늄 판넬 등
- 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호(1)~(3) 공히 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점 및 휴게음식점)이며, 현황 3개호 일괄로 음식점(홀, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전설비, 스프링클러 등), 도시가스설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 평탄한 유사사다리형의 토지로 현황 상업용건축물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 33m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(한홀초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
현황 목록1, 2, 3은 3개호 일괄로 음식점(홀, 주방 등)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52131 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 522-1 해든마루빌딩 1층 109호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 2,432,000,000원

토지면적: 49.07㎡ (약 14.8평)

건물면적: 148.05㎡ (약 44.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

사용승인일: 2019년 2월 19일

현황: 목록1, 2, 3 (109호, 110호, 111호) 3개 호실 일괄로 음식점(홀, 주방 등)으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 하남시 풍산동 소재 하남미사우체국 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔 단지, 일부 지식산업센터 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 노선버스 정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철 5호선 강일역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제109호 외 2개호(총 3개 호실)로 구성되어 있습니다. 2019년 2월 19일에 사용승인되었으며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 석재 타일, 몰탈 위 페인팅, 인테리어 마감 등이며, 바닥은 석재 타일, 천정은 알루미늄 판넬, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

토지: 인접 도로와 대체로 평탄한 유사사다리형의 토지로 현황 상업용 건축물의 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 33m, 남동측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(한홀초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)입니다.

등기부채권 총액: 2,274,000,000원

소멸예상권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 경매를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황한나

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 7월 22일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 점유자 인도를 위한 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변환경: 본 물건이 위치한 하남시 풍산동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 잠재적인 소비자 및 유동인구 수요가 풍부합니다.

업종: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점 및 휴게음식점)이며, 현황 3개 호실(109호, 110호, 111호)을 일괄하여 음식점으로 이용 중입니다.

상권특성: 미사강변도시 내 근린상업지역에 위치하여, 배후 주거 단지 및 인근 오피스텔, 지식산업센터 등으로부터 수요를 흡수할 수 있는 유리한 입지입니다. 또한, 지하철 5호선 강일역이 근거리에 있어 대중교통 이용객의 접근성 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 하남미사우체국이 인근에 위치하고 있으며, 주변 공동주택 및 상업시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 단지 인근에 한홀초등학교가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 지하철 5호선 강일역 및 다수의 버스 노선을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

기반시설: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전설비, 스프링클러 등), 도시가스설비, 방송설비 등을 갖추고 있어 상가 운영에 필요한 기본적인 시설은 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

높은 감정가: 감정가 24.32억원은 토지 및 건물 면적 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 주변 시세 조사 및 예상 임대 수익률 분석을 통해 적정 가치 판단이 반드시 필요합니다.

토지이용규제: 상대보호구역(한홀초등학교) 및 일부 규제 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

다수 압류: 등기부상 다수의 압류 권리가 존재하나, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이므로 경매 절차상 문제는 없습니다. 다만, 압류의 근거가 되는 체납 사실 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 해든마루빌딩 1층에 위치한 근린상가로, 109호, 110호, 111호 3개 호실이 일괄 매각되어 현재 음식점으로 활용되고 있습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 밀집한 복합 상권으로, 풍부한 배후 수요와 함께 지하철 5호선 강일역 인근이라는 교통 이점을 갖추고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임차인 명도 문제는 신중하게 접근해야 합니다. 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 검토 후 입찰에 참여할 것을 권유합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 하남미사지구 내 핵심 상업 지역으로, 지속적인 개발과 인구 유입에 따른 상권 성장 잠재력이 매우 높습니다.

활용성: 3개 호실을 일괄 매각하여 넓은 공간을 확보할 수 있으며, 현재 음식점 외에도 다양한 업종으로의 전환이 용이하여 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

교통: 지하철 5호선 강일역이 근거리에 위치하며, 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 고객 유치 및 물류 이동에 유리합니다.

수요: 인근의 대규모 주거 단지, 오피스텔, 지식산업센터의 풍부한 수요를 흡수할 수 있는 최적의 위치입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,432,000,000원

말소기준권리 채권액(추정): 약 2,274,000,000원 (을1 근저당 1,914,000,000원 + 을2 근저당 360,000,000원)

인수 보증금: 0원

산정 근거: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 권리 관계는 명확한 편입니다.

본 물건의 감정가는 24.32억원으로, 채권 총액보다 높습니다. 다만, 높은 감정가와 더불어 주변 시세, 예상 임대 수익률, 공실률, 경쟁 상권 분석 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 경쟁이 이루어지는 경향을 보입니다.

따라서, 약 1,945,600,000원 ~ 2,188,800,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 추정치이며, 실제 현장 조사, 최신 시세 정보, 당일 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.