나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55915 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1515 모아미래도에듀파크서봉마을4단지 411동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 ""하길 초등학교"" 서측 인근에 위치하며 인근으로
는 아파트, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지등이 소재하며 주거지로서의 제반 주
위환경은 보통인 편임.

교통상황

본 아파트 까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용
상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 아파트 중 8층 802호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비,
지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측의 정문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-12-29)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-07-
19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2017-07-19)(화성
오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개
발지구(향남2지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55915 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

감정가: 458,000,000원

작성일: 2026-09-18

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1515 모아미래도에듀파크서봉마을4단지 411동 8층802호

용도: 아파트

토지면적: 67.89㎡ (약 20.53평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 평가 요약

구분건물 감정평가 요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길 초등학교" 서측 인근에 위치하며, 아파트, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

- 교통상황: 본 아파트까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 아파트 중 8층 802호로서,

외벽: 몰탈 위 페인트 및 일부 돌붙임.

내벽: 벽지도배 및 타일붙임.

창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

- 이용상태: 아파트로 이용중임.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장 등임.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태등: 본건 동측의 정문을 이용하여 단지 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구).

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길 초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 아파트 단지로의 차량 진출입은 용이한 편입니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구)으로 지정되어 있으며, 폭 20m~25m의 중로1류에 접해 있습니다. 이 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구) 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 (OOOOOOOOOOOO 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 아파트대부닷컴주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

※ 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사미래도건설 (2018-09-03)

* 소유권이전: 이호동 (2024-06-26, 매매)

* 근저당권: 주식회사유앤아이에이엠씨대부 (2024-06-26, 금510,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 아파트대부닷컴주식회사 (2024-06-26, 금5,000,000원) - 말소

* 임의경매: 아파트대부닷컴 (2025-05-12, 388,692,764원, 수원지방법원 2025타경55915) - 말소

* 3번근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2026-01-07, 금510,000,000원) - 말소

* 총 등기부채권 금액: 515,000,000원

3.4. 말소기준 권리 및 소멸 여부

본 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 26일 접수된 주식회사유앤아이에이엠씨대부의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들(을3, 을4, 갑4, 을3-3)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라가 양호합니다. 특히, 하길초등학교를 비롯한 다수의 교육시설이 인접해 있으며, 롯데시네마, 향남홈플러스, 다이소 등 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다. 또한, 향남어린이공원, 발안천생태공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 택지개발지구 내에 위치하고 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 802호

면적:

토지: 67.89㎡ (약 20.53평)

건물 (전용면적 추정): 84.99㎡ (약 25.71평)

외벽: 몰탈 위 페인트 및 일부 돌붙임

내벽: 벽지도배 및 타일붙임

창호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창

5.2. 내부 시설

이용 상태: 아파트로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 공동현관보안설비, 지하주차장 등

5.3. 주변 편의시설 및 환경

* 교육 시설: 본건 인근에 하길초등학교, 향남초등학교, 향남중학교, 향남고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 쇼핑/문화 시설: 롯데시네마 향남, 향남홈플러스, 다이소 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설: 단지 주변으로 각종 병원, 은행, 식당 등 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 공원/녹지: 향남어린이공원, 발안천생태공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이후에 설정되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 현재까지 파악된 내용상 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 '아파트대부닷컴주식회사'는 보증금 500만원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 관계나 추가적인 채권 채무 관계가 존재할 가능성에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다. 현재까지 인근에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 모아미래도에듀파크서봉마을4단지에 위치한 아파트로, 하길초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 학군과 공원 등 주거 환경이 잘 조성되어 있습니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 임대 관계 미상인 임차인 정보와 토지 이용 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 향남2지구 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전 잠재력이 있습니다.

* 하길초등학교 인접 등 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 자랑합니다.

* 주변에 다양한 편의시설과 녹지 공간이 잘 갖춰져 실수요자에게 매력적입니다.

* 명확한 권리 관계로 인한 투자 안정성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 458,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 시장 상황, 본건의 실제 상태, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 주변 시세 및 수요를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. (구체적인 예상 입찰가는 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.