나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55905 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 553-13 더블유하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 팔달구 우만동에 소재하는 ""동성중학교"" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택
인 더블유 하우스 4층403호로서 부근은 대단위 아파트(월드메르디앙 아파트)단지 및 다세대
주택, 근린생활시설등이 소재하며, 주거지역으로 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는바, 제반 교통편은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택및 제2종 근린생활시설 건물내 4층 403호
로서 (사용승인일 :2016.05.23)

외벽 : 치장 돌붙임 및 전면 일부 컬러 강판 붙임 마감.

내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 (탐문에 의함).

창호 : 하이샤쉬 이중창틀 마감임.

이용상태

주거용 다세대 주택임.

설비내역

주거용건물에 대한 기본적 시설인 위생설비,급,배수설비 승강기설비, 도시가스설비, 도시
가스에 의한 개별난방설비, 등의 설비임.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상은 방형으로 평탄하며, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭약 8미터 내외의 포장도로가 접하여 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 임차권자 장현규의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.06.01.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55905호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건의 대상 물건입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55905 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 553-13, 더블유하우스 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 236,000,000원

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (정확인)

1.2. 면적 및 구조

* 토지면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

* 토지 지분: 26.4787㎡ (약 8.01평)

* 건물면적: 46.72㎡ (약 14.13평) - 전용면적

* 건물 지분: 46.72㎡ (약 14.13평)

* 건물명: W HOUSE

* 사용승인일: 2016년 5월 23일

* 총 층수: 7층 중 4층

* 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 소재하며, "동성중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 월드메르디앙 아파트 단지를 비롯한 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건이 접하고 있는 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로가 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지는 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 방형의 평탄한 토지입니다.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비 촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 부동산에는 다음과 같은 권리관계가 존재합니다.

* 임차인 현황

* 임차인 1: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024-08-14

* 확정일자: 2024-08-14

* 대항력: 있음

* 비고: 소액 임차인으로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 가능성이 있으나, 금액이 소액입니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (임차권자 장현규 승계)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-29

* 확정일자: 2021-03-19

* 대항력: (자료상 '없음'으로 표기되었으나, 등기부상 '주택임차권'으로 을3 순위 등재, 말소 대상)

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 장현규 임차인의 보증금반환 채권을 양수하여 승계한 자입니다. HUG는 본 경매물건에 대해 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인은 해당 임차인에 대한 잔존 보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-05-09, 채권금액: 230,000,000원, 등기구분: 갑4)입니다. 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. '을3' 주택임차권 등기 또한 말소 대상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '반도' 연립 (1996년식, 84.05㎡): 2025년 12월 270,000,000만원에 거래됨. (약 3.21백만원/㎡)

* '(488-23)' 다세대 (1990년식, 68.76㎡): 2025년 12월 200,000,000만원에 거래됨. (약 2.91백만원/㎡)

* '한성스위트홈' 다세대 (2022년식, 49.67㎡): 2025년 12월 375,000,000만원에 거래됨. (약 7.55백만원/㎡)

본건은 2016년식, 46.72㎡(약 14.13평)이며 감정가는 236,000,000원입니다. 이는 거래 사례 중 건축 연도가 가장 최신인 '한성스위트홈'보다는 낮고, 오래된 연립/다세대보다는 높은 가격으로, 본건의 건축 연식(2016년)을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 동성중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대규모 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 소재하여 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 및 설비 내역

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 공동주택 및 제2종 근린생활시설이며, 본건은 4층 403호입니다. 주거용 건물로서 기본적 위생, 급배수, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 소액 임차인 김 (보증금 1,000,000원)이 대항력을 가지고 있습니다. 만약 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔존 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 해당 금액이 매우 소액이므로 큰 부담은 되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 양수한 장현규 임차인의 보증금 230,000,000원에 대해 HUG가 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

6.2. 건물 노후화

2016년식 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 우만동의 역세권(인근 버스정류장)에 위치한 다세대주택입니다. 2016년에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 주변 편의시설 및 주거 환경 또한 우수합니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 실질적인 인수 보증금 부담이 0원이라는 점입니다. 이는 본 물건의 투자 매력도를 크게 높이는 요소입니다. 소액 임차인으로 인한 잔존 보증금 인수 가능성 또한 미미하여 권리관계가 매우 명확한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실질적 인수 보증금 없음 (HUG의 확약서 제출로 인한 리스크 제거)

* 2016년식 비교적 신축 건물로 양호한 상태 유지

* 편리한 교통 및 주거 인프라를 갖춘 입지

* 소액 임차인 1명 존재하나, 부담 미미

* 안정적인 임대 수익 또는 실거주 용도로 적합

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,000,000원입니다. 실질적인 인수 보증금 부담이 0원임을 감안할 때, 주변 시세 및 건물의 상태를 고려하여 감정가 수준 이상에서의 입찰이 예상됩니다. 유사 신축 건물의 시세 상승 추세 및 입지적 장점을 고려하면, 본건의 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 245,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 103.8% 수준으로, 경쟁 입찰 시 고려할 수 있는 합리적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.