나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55599 [1] 경기도 화성시 송산동 168-117 한림시티빌2차 에이동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산동 소재 ""화산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2015.07.23)
외벽 : 석재타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘다세대주택(방2, 거실 및 주방, 화장실 등)‘임.(확장발코니 면적 있음)

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접필지 및 인접도로 대비 평탄하게 조성된 유사 사다리형 토지로서 ‘공동주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약8미터 내외, 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

기호2: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건물 등기사항전부증명서 상 도로명주소가 ‘경기도 화성시 용주로 82’이나 건축물대장 및 현황 건물표기 상 ‘경기도 화성시 용주로 84’로 확인되니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 5. 15.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55599 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산동 168-117 한림시티빌2차 에이동 2층204호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2015년 07월 23일

1.2. 면적 및 가치

감정가: 134,000,000 원

토지 면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

건물 면적: 38.81㎡ (약 11.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산동 소재 "화산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

총 등기부채권액은 204,244,232원입니다.

말소기준권리는 한국캐피탈주식회사의 가압류(2022.06.15.)입니다.

감정평가서 요약 및 등기부등본상 주택임차권(정성훈)은 말소 처리되었습니다.

3.2. 인수 조건 및 임차인 현황

특이사항으로 HUG 인수조건 변경 확약서가 2026년 5월 15일에 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하였습니다. 결과적으로 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

현재 임차인 현황에는 '이다용' (보증금 0원, 대항력 없음)과 '주택도시보증공사(정성훈)' (보증금 183,000,000원, 대항력 없음)이 기재되어 있습니다.

권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 다세대주택, 아파트, 연립주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 2층 204호입니다.

* 이용 상태: 공부상 '다세대주택'이며, 방 2개, 거실 및 주방, 화장실 등으로 구성된 것으로 보입니다 (확장 발코니 면적 포함).

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 남서측 인근에 화산초등학교가 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전구역(5, 6구역), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 현상변경허가 대상구역, 성장관리권역 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건물 등기사항전부증명서상 도로명주소는 ‘경기도 화성시 용주로 82’이나, 건축물대장 및 현황 건물 표기상 ‘경기도 화성시 용주로 84’로 확인되어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.3. 주변 시설 관련

화성시 송산동 일대에서 소각장 등 산업시설과 관련된 주민 갈등 사례가 보도된 바 있으나, 본건 소재지(송산동 168-117)와 직접적인 혐오시설 연관성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 화성시 지역에 산업시설이 존재할 가능성은 존재하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2015년에 건축된 비교적 신축의 다세대주택으로, 아파트 및 연립주택과 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 권리관계상 장점입니다. 다만, 공부상 주소지와 실제 표기 주소의 불일치, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년식)이라는 점.

* 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 점.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 있을 것으로 예상된다는 점.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식의 건물 거래 사례는 없으나, 1990~1991년식 다세대주택의 거래가는 3200만원에서 4900만원 수준으로 확인되었습니다. 본건은 2015년에 건축되어 연식 차이가 크다는 점을 감안할 때, 감정가 1억 3천 4백만원은 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

하지만 제공된 비교 사례와의 가격 차이가 상당하므로, 실제 시장 가격을 정확히 파악하기 위해서는 해당 지역의 최신 시세 및 유사 조건의 신축 다세대주택 거래 사례에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

현재로서는 감정가 134,000,000원을 기준으로 하되, 최근 매매 사례와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.