나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55902 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 964-5 신나무실주공아파트 515동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재‘영통중학교’남측 인근에 위치하는 신나무실주공아파트단지 내의 구분건물이며, 부근에는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상물건의 인근에 버스정류장이 위치하며, 근거리에 망포역(수인분당선)이 소재하고 있는 등 인근지역의 전반적인 교통여건은 비교적 무난한 것으로 조사됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 경사지붕 20층 아파트 중 18층 1803호 임.

이용상태

대상물건의 집합건축물대장상 전유부분의 용도는‘아파트’임.(별첨‘건물개황도’참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 대지권의 목적인 토지의 형상은 부정형이고 주된 이용상황은 아파트의 건부지 상태인 것으로 조사됨.

인접 도로상태등

대상물건은 아파트단지의 내부도로를 이용하여 접근이 가능하며, 아파트단지의 남서측에 주출입구가 위치하고 있는 것으로 조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합).

※ 상기 기재사항은 토지이용계획확인서상‘「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구등’란의 기재사항으로서,‘다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구등’란 등의 기재사항은 토지이용계획확인서를 참고하여 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55902 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 964-5, 신나무실주공아파트 515동 18층 1803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 328,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 30.66㎡ (약 9.27평)

* 건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '영통중학교' 남측 인근에 위치한 신나무실주공아파트 단지 내입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 아파트 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 망포역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 20층 아파트 중 18층 1803호에 해당합니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 전유부분의 용도는 '아파트'입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지 형상은 부정형이며, 주된 이용상황은 아파트 건부지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내부 도로를 통해 접근 가능하며, 단지 남서측에 주출입구가 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구)이며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 9일 접수된 박혜순 신청의 강제경매(갑8)입니다.

* 인수/소멸 권리:

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 갑8(강제경매), 갑9(압류) 등 말소기준권리 이후의 권리들은 일반적으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 을8(주택임차권)은 '인수'로 기재되어 있어, 임차인의 권리가 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (임차인)

* 보증금: 199,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 30일

* 확정일자: 2020년 5월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기 시 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 것으로 보입니다.

* 특이사항: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 선순위 임차권과 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 생활 편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: '신나무실주공5단지' 아파트로, 1997년 12월에 사용승인되었습니다. 총 1504세대 규모입니다.

* 주변 시설: 영통중학교를 비롯한 교육시설과 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주차 시설: 총 376대(지상 12대, 지하 38대)의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 여러 법적 절차가 동시에 진행될 수 있어 권리관계 확인 및 진행 상황 주시가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김 임차인의 보증금 199,500,000원이 인수 조건으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 총 금액에 직접적인 영향을 미치므로, 인수되는 보증금 외 추가적인 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물 노후도: 1997년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 이슈 발생 시 추가 비용 또는 기간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 공장 및 창고: 단지 인근에 공장 및 창고 시설이 소재하여, 해당 시설들의 운영으로 인한 소음, 먼지 등 생활 환경에 대한 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 199,500,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 중복사건으로 진행되는 점은 권리관계 확인에 더욱 신중함을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 수원시 영통구 신흥 주거지역 내 위치하여 안정적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 차익: 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있으나, 인수되는 임차 보증금 부담을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

* 안정적 임대 수요: 영통구는 교육 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 468,000,000원 ~ 485,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 199,500,000원을 인수해야 하는 조건입니다.

따라서, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 수준에 부합하도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 다음과 같이 산정하는 것을 권장합니다.

시장 가치 (중앙값) - 인수 보증금 = 475,000,000원 - 199,500,000원 = 275,500,000원

이에 따라, 예상 입찰가를 약 280,000,000원 (2억 8천만원)으로 제안합니다.

이 금액은 감정가 328,000,000원보다 낮으며, 인수되는 임차 보증금을 고려했을 때 합리적인 수준의 취득 비용을 형성할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.