나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55595 [1] 경기도 오산시 원동 584-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""성호중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활
시설, 소규모공장 등이 혼재하는 지역으로서 주변환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하나 거리 및 운행빈도 등을 고려
할때 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호(㉠) : 철근콘크리트조 기타지붕 (옥탑층소재) 계단실 약 21.9㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
- 외벽 : 돌붙임 마감 등,
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로서,
- 1층 : 제2종근린생활시설(수리점),
- 2~3층 : 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

""토지 감정평가요항표""를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[철근콘크리트조 기타지붕(옥탑층 소재) 계단실 약 21.9㎡] 포함. 옥탑층 태양열 판넬시설 건물에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 물건으로, 수원지방법원 2025타경55595 (1) 사건에 해당됩니다.

해당 물건은 경기도 오산시 원동 584-1번지에 소재하며, 근린생활시설로 이용 중입니다.

감정평가액은 1,700,814,000원입니다.

토지 면적은 405.00㎡ (약 122.5평)이며, 건물 면적은 493.32㎡ (약 149.2평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, "성호중학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설과 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 운행 빈도 등을 고려할 때 편리성은 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(최병상, 최범규) 후 2021년 6월 11일 보산새마을금고 근저당권(1,104,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

건물 등기부 요약 역시 동일한 근저당권(1,104,000,000원)이 말소기준권리입니다.

2025년 4월 17일 보산새마을금고에 의한 임의경매 개시결정(2025타경55595)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,104,000,000원입니다.

경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요만 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

건물은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 1층은 수리점, 2~3층은 사무실로 사용되고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설과 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 지역 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에 성호중학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

오산시 전반적으로는 혐오시설로 인식될 수 있는 시설들이 공원으로 조성되는 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있으며, 해당 물건지 인근에서는 특별히 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 일반공업지역이 인접해 있으며, 과거 원동 일대가 미세먼지 집중관리구역으로 지정된 사례가 있어 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 성호중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상권 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 환경: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물 모두 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 중요합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 외에 철근콘크리트조 기타 지붕(옥탑층 소재) 계단실 약 21.9㎡ (약 6.6평)의 제시외 건물이 매각에 포함되었습니다. 이는 별도의 관리 또는 철거 대상이 될 수 있습니다.

* 태양열 판넬 시설: 옥탑층 태양열 판넬 시설이 건물에 포함되어 평가되었으나, 유지보수 및 운영에 관한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 근린생활시설로, 차량 접근성이 양호하고 주변 환경도 보통 수준입니다. 건물은 상가 및 사무실로 이용 중이며, 공동담보로 묶여 경매에 나왔습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이라는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지 이용계획 또한 복합적인 제한 사항을 가지고 있어 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설 수요: 성호중학교 인근 및 주변 상업지역의 특성상, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 업종의 입점이 가능합니다.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확하며, 법적으로 분리하여 처분할 필요가 없습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 성장관리권역 등 도시계획상의 규제를 면밀히 분석하여 장기적인 관점에서 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 1,700,814,000원이며, 말소기준권리인 근저당권 총액은 1,104,000,000원입니다.

따라서, 총 채무액(1,104,000,000원) 이상의 입찰가를 고려해야 하며, 물건의 실제 가치, 시장 상황, 명도 비용, 추가적인 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

단, 낙찰 시 건물 및 토지 등기부의 모든 권리가 말소되고 소유권을 취득할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.