나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1479 [1] 경기도 김포시 하성면 전류리 118 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 전류리 소재 ""전류1리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

형태 및 이용상태

기호2 : 사다리형의 평지로 단독주택 부지임.
기호3 : 도로임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트지붕지붕 단층건으로
외벽 : 적벽돌 쌓기
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, LPG가스 시설 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경1479 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 하성면 전류리 118

* 용도: 단독주택

* 감정가: 576,848,800원 (57,684.88 만원)

* 토지면적: 483.00㎡ (약 146.12평)

* 건물면적: 180.40㎡ (약 54.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 김포시 하성면 전류리 소재 "전류1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 한적한 농촌 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 원활하게 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 편리성이 양호함.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 남측 및 동측으로 세로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)

* 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 육성환 (2015.08.12), 윤영일 (2017.04.05)

* 근저당권: 옹진농업협동조합 (2017.04.05, 169,000,000원), 웅진농협협동조합 (2018.02.13, 133,400,000원)

* 지상권: 옹진농업협동조합 (2017.04.05, 말소됨)

* 압류: 김포세무서장 (2024.11.22, 말소됨)

* 임의경매개시결정: 인천옹진농업협동조합 (2025.05.07, 208,816,802원)

* 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 302,400,000원임.

* 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리: 본 건의 말소기준권리는 2017년 04월 05일 접수된 옹진농업협동조합의 근저당권임. 경매로 인해 압류, 근저당, 지상권 등 대부분의 권리가 말소될 예정임. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 말소된 것으로 확인됨.)

* 임차인 현황:

* 본 물건은 임대관계 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 임대차 관계가 확인되지 않는 경우, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때, 명도 관련 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 "강변탑스빌" 연립주택(전용면적 약 76.38㎡)의 거래가는 2024년 2월 107,000,000원에서 2025년 2월 168,000,000원, 2024년 6월 172,000,000원 선에서 거래되었음. 이는 본건 단독주택과는 건물 유형 및 규모에서 차이가 있으므로 직접적인 비교는 어려움.

* 인근 유사 물건 거래 동향: 본건은 토지 면적 483㎡(약 146평) 및 건물 면적 180.4㎡(약 54평)의 단독주택으로, 비교 대상 연립주택(전용 약 23평)보다 훨씬 넓은 토지와 건물을 소유하고 있어, 평당 가치는 다를 수 있음. 감정가 576,848,800원(약 5.77억원)은 이러한 규모 차이를 반영한 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지인 전류리 118번지는 농경지가 많은 지역으로, 주거 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 약 5~10분 거리에 위치한 하성면 소재지로 이동해야 접근 가능함. 하성초등학교, 하성중학교, 하성고등학교 등 교육 시설은 하성면 중심부에 위치함.

* 주변 환경: 전형적인 농촌 마을의 환경이며, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 경우 명도 과정에서 협의가 필요하거나 강제집행 시 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물 제시외 건물: 건물 면적 180.40㎡ 외 4.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 이용 상태 확인이 필요함. (주의사항에 '제시외 건물 포함' 명시됨)

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 조용하고 한적한 농촌 생활을 누릴 수 있는 입지임. 그러나 군사보호구역, 폐기물매립시설 설치제한구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하며, 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 신중한 검토를 요구함. 감정가는 이러한 제약사항과 물건의 규모를 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 활용한 주택 증축 또는 부대시설 설치 가능성 (단, 토지 이용 계획 확인 필수)

* 농경지 혼재 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 576,848,800원이며, 주변 연립주택 시세와 본건의 규모, 그리고 다수의 토지 이용 제한 및 임차 관계 불분명 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요함.

총 채권액(302,400,000원)을 상회하는 금액으로, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있음.

이에 따라, 400,000,000원 ~ 460,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본 보고서에서는 450,000,000원을 잠정적인 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.