나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509214 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 510 산곡푸르지오 101동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 부마초등학교 북동측에 인접하여 위치하며 주변은 아파트, 단독, 다세대, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있고 서측 인근에 지하철 '산곡역'이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕의 20층 건물이며 사용승인일은 2011-10-25 임.
외벽 : 화강석 붙임, 페인트 마감등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 토지로 부정형이며 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약35m, 동측으로 약 25m 및 남측으로 약 11m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(산곡 제1 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(주택재개발구역(산곡1구역})<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구)<철도안전법>
2) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(산곡 제1 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(주택재개발구역(산곡1구역})<도시재개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509214 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 510 산곡푸르지오 101동 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 479,000,000원

토지면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 부마초등학교 북동측에 인접하여 위치하며, 주변은 아파트, 단독, 다세대, 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 서측 인근에 지하철 '산곡역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건물은 북측으로 약 35m, 동측으로 약 25m, 남측으로 약 11m 정도의 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 및 이전: 산곡제1구역주택재개발정비사업조합에서 강순임으로 소유권이 이전되었습니다.

* 을구 7번 (말소기준권리): 전세권설정 - 사단법인대한산업안전협회, 280,000,000원.

* 본 전세권은 물건명세서에 따라 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 권리: 을구 8번 근저당권, 다수의 갑구 가압류, 갑10 임의경매개시결정 등은 말소 대상입니다.

* 총 등기부채권액: 657,676,436원

임차인 현황 및 권리 분석:

* 임차인: 박상선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 사단법인대한산업안전협회

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 비록 대항력은 없으나, 등기부상 을구 7번의 선순위 전세권자로, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 전세권: 사단법인대한산업안전협회, 280,000,000원.

* 본 건은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 실제 총 부담액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 주의: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있음에도 불구하고, 권리분석의 '인수 보증금 합계'에는 0원으로 기재되어 있습니다. 실제로는 280,000,000원의 전세금 부담이 매수인에게 발생합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트, 단독, 다세대, 학교 등이 소재하는 주택지대로 형성된 지역입니다. 안정적인 주거지로서 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설이나 특수 업종의 상권은 아닙니다. 주거 편의시설 이용은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2011년 10월 25일에 사용승인되었습니다. 총 20층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다.

내부는 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지명은 산곡푸르지오로, 총 7개동 717세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 본건은 '산곡 제1 재개발사업지구'에 포함되어 있습니다. 재개발 사업 진행에 따른 사업 불확실성, 추가 분담금 발생 가능성, 사업 지연 등의 리스크가 존재합니다.

* 선순위 전세권 인수: 280,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점은 명확한 부담입니다. 낙찰 후 이를 해결해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 총 부담액을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재개발구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 산곡동에 위치한 재개발 구역 내 아파트 물건입니다. 재개발을 통한 미래 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있으나, 280,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 중대한 권리 관계가 존재합니다. 입찰 시에는 이 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 하며, 재개발 사업의 진행 상황 및 불확실성 또한 신중하게 고려해야 합니다. 2011년 준공된 아파트로, 향후 재개발 진행 여부에 따라 가치 변동성이 클 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 사업 지역: 향후 재개발 완료 시 신축 아파트의 가치 상승 가능성.

* 교통 여건: 지하철 '산곡역' 인근 및 다수의 버스 노선으로 편리한 대중교통 이용 가능.

* 주거 환경: 학교, 주거 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

최근 84㎡ 면적대 아파트의 매매 실거래가는 2026년 6월~7월 기준 59,000만원 ~ 64,300만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 59.91㎡(약 18.12평)로, 최근 거래된 84㎡ 면적과는 차이가 있습니다.

감정가는 47,900만원입니다.

본건의 가장 큰 특징은 280,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 예상 입찰가를 산정할 때는 이 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

만약 본건의 시장 가치가 감정가(47,900만원) 수준이라고 가정할 경우, 낙찰 후 총 부담액이 감정가를 넘지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 약 19,900만원 (47,900만원 - 28,000만원)이 됩니다.

만약 비교 대상인 84㎡ 면적대의 평균 시장가(약 62,266만원)를 기준으로 본건의 가치를 추정하고, 여기에 인수되는 전세금을 차감한다면, 입찰가는 약 34,266만원 (62,266만원 - 28,000만원)이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 재개발 사업의 잠재적 가치와 현재 시장 가격, 그리고 큰 규모의 인수되는 전세금 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권장하는 예상 입찰가는 28,000만원 ~ 32,000만원 범위입니다.

이 경우, 총 부담액은 낙찰가에 28,000만원(인수 전세금)을 더한 금액이 됩니다. 예를 들어 30,000만원에 낙찰받는다면 총 부담액은 58,000만원이 됩니다. 입찰 시에는 총 부담액이 본건의 실제 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.