나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509145 [1] 인천광역시 연수구 송도동 9-22 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""지식정보단지역"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등으로 조성되어 있어 제반 입지 여건 양호함.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 편익은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

장방형 평지이며 종교용 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 및 북서측으로 로폭 약15미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2017-04-24), 제1종지구단위계획구역(2010-03-23)(지식정보산업단지), 중로2류
(폭 15m~20m)(중2-333호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특
법>, 상대보호구역(인천동부교육지원청(해송중) 2011. 11. 15)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 절대보호구역(송도지구유치원2)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(송도지식산업
단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가 요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕 지하1층, 지상5층 건물로서(2010.07.29일 준공),

외 벽 : 화강석 및 복합판넬 붙임, 치장벽돌쌓기, 외장유리 등 마감,
내 벽 : 목재 인테리어, 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 디럭스타일, 타일 등 마감,
창 호 : 강화유리 및 섀시 창호 등임.

이용상태

지 층 : 예배실, 기계실 등,
1 층 : 카페, 홀, 교실(유치부, 유아부) 등,
2 층 : 소예배실, 성가대, 목사실, 사무실 등,
3 층 : 대예배실, 홀 등,
4 층 : 대예배실, 홀 등,
5 층 : 식당, 주방, 게스트룸(방6 등),
옥탑층 : 계단실.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 수전설비, 비상발전설비 등이 되어 있으며 천정매립형 냉난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 사진과 1층 평면도와 같이 제시외건물 기호㉠ 통로 및 창고(경량철골조)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자가 운영중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(통로 및 창고) 포함
종교용지 및 종교시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509145 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 9-22

* 용도: 종교시설

* 감정가: 9,003,195,120원

* 토지면적: 884.80㎡ (약 267.67평)

* 토지지분: 884.8㎡ (약 267.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 2680.04㎡ (약 810.79평)

* 건물지분: 2680.04㎡ (약 810.79평)

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아OOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(통로 및 창고) 포함. 종교용지 및 종교시설임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, "지식정보단지역" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 조성되어 있어 제반 입지 여건이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(인천 도시철도 1호선 지식정보단지역)이 소재하여 대중교통 편익은 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 장방형 평지이며, 종교용 건물 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(지식정보산업단지), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 상대보호구역(인천동부교육지원청(해송중)), 절대보호구역(송도지구유치원2), 일반산업단지(송도지식산업단지), 성장관리권역입니다.

* 주변 시설: 대상 물건 인근에는 송도 센트럴파크, 현대 프리미엄 아울렛 송도, 트리플 스트리트 쇼핑몰 등이 있어 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 해송중학교, 인천해송초등학교, 송도국제유치원 등이 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 언급되거나 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 (2023-03-08, 대구은행 근저당권 10,800,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리: 본 경매 절차에 따라 을13, 을15, 을16의 근저당권 및 갑23, 갑24, 갑25, 갑26의 가압류, 임의경매 개시결정 등은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 12,854,445,754원입니다.

* 인수 예정 권리: 일반적으로 임의경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있어, 만약 지상권이 존재한다면 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 현재 등기부상 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 해당 물건은 "자가 운영중임"으로 기재되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인되어 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 배후에 대규모 아파트 단지를 두고 있으며, 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 조성되어 있어 지역 주민들을 위한 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 인근에 위치한 지식산업단지 및 상업시설 등은 지역 경제 활성화에 기여하며, 이는 잠재적인 고객층 확보에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 종교시설로서의 특성을 고려할 때, 지역 사회와의 연계를 통한 신도 확보 및 커뮤니티 공간으로서의 역할 수행이 상권 가치에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인천해송중학교, 인천해송초등학교, 송도지구유치원2 등 교육 관련 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 대규모 아파트 단지 배후의 근린생활시설이 풍부하며, 쇼핑, 문화, 여가 활동을 위한 현대 프리미엄 아울렛 송도, 송도 센트럴 파크, 트리플 스트리트 쇼핑몰 등 다양한 시설이 근거리에 있습니다.

* 교통: 인천 지하철 1호선 지식정보단지역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 종교시설 용도 제한: 해당 물건은 종교시설로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 일반 상업 시설로의 전환 시 건축법 및 관련 조례에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2010년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 시설 개선에 대한 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 비소멸 권리 가능성: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있어, 만약 지상권이 존재할 경우 이를 인수하게 되어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 채권 관계: 유동화 물건 및 공동담보 등의 특이사항은 권리 분석 시 복잡성을 더할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 신도시의 주요 지역에 위치하며, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 종교시설로서의 이용 가치가 높으며, 주변 개발 계획과 연계하여 잠재적 발전 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 종교시설 용도 제한, 건물 노후화 가능성, 비소멸 권리 인수 가능성 등의 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 현재 자가 운영 중이며 임차인 관련 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 신도시의 입지: 미래 가치가 높은 송도국제도시에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 종교시설로서의 활용성: 안정적으로 운영될 경우, 신도들의 지속적인 이용과 지역 사회 내에서의 역할 수행으로 인해 그 가치를 유지하고 증대시킬 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 및 도로망이 잘 갖추어져 있어 신도 및 방문객의 접근성이 매우 용이합니다.

* 대규모 면적: 넓은 토지 면적과 지하 1층, 지상 5층의 연면적 2680.04㎡ 규모의 건물은 다양한 종교 활동 및 부대 시설 운영에 충분한 공간을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 물건의 상세한 현장 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례, 경매 시장 동향, 채권 총액 및 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 9,003,195,120원이지만, 실제 낙찰가는 감정가 대비 70%~120% 수준에서 형성되는 경우가 많습니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 종교시설의 특성 및 비소멸 권리 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 전문가와 상담하여 정확한 시세 분석과 수익률 계산을 바탕으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.