나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509243 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1307-1 베네스트진 1동 6층 603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월4동행정복지센터"" 북동측에 위치하며, 주변은
동유형의 공동주택, 단독주택 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 모래내시장역(인천2호선)등이 소재하
는 바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 6층 건물내 제6층 제603호로서,
(사용승인일:2013.09.16)

외벽: 콘크리트위 돌붙임 및 본타일 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택,원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택,원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로 및 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

제시외 건물 (판넬조 판넬지붕 다용도실 약16㎡)가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

제시외 건물 포함(판넬조 판넬지붕 다용도실 약 16㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경509243 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1307-1 베네스트진 1동 6층 603호

1.3. 건물 정보

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

사용승인일은 2013년 9월 16일입니다.

1.4. 면적 정보

토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물면적(전용면적): 27.14㎡ (약 8.21평)

토지지분: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물지분: 27.135㎡ (약 8.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평) - 판넬조 판넬지붕 다용도실

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 101,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

1.6. 권리 관계

말소기준권리: 2013년 10월 23일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권 (을5)

채권 총액: 86,400,000원 (등기부 요약 기준)

등기부상 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 권리로 예상됩니다. (단, 별도 확인 필요)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월4동행정복지센터"" 북동측에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 유형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

구월동은 인천광역시청을 중심으로 다수의 공공기관, 금융업체, 교육기관이 밀집해 있어 인천의 경제, 문화, 행정의 중심지 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

인천2호선 모래내시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 접근성

인천지하철 2호선 석천사거리역도 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 강승호 (2013-09-17)

소유권 이전 (매매): 정미선 (2013-10-23)

근저당권 (공동담보): 강구수산업협동조합 (2013-10-23), 권리금액 86,400,000원

임의경매 개시결정: 강구수산업협동조합 (2025-05-12), 채권금액 68,874,477원

등기부채권 총액: 86,400,000원

3.2. 말소기준권리

2013년 10월 23일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 별도 확인 필요)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

별도의 임차인 정보가 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

구월동은 인천의 제1도심으로 발돋움한 지역으로, 상업, 행정, 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

인천광역시청, 롯데백화점, 대형마트 등이 밀집해 있으며, 모래내시장 등 재래시장도 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

주변에 다수의 공공기관 및 기업체가 위치하여 배후 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 (2026년 3월 거래 기준)

- 2026년 3월 4일 거래: 39.82㎡(약 12.05평) 다세대주택, 45,000,000원 (약 1,130,000원/㎡)

- 2026년 3월 11일 거래: 38.25㎡(약 11.57평) 다세대주택, 50,000,000원 (약 1,307,000원/㎡)

- 2026년 3월 3일 거래: 49.82㎡(약 15.07평) 다세대주택, 85,000,000원 (약 1,706,000원/㎡)

위 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래된(1989년~2001년) 다세대주택들입니다. 본건(2013년 준공)은 건축 연한이 훨씬 신축이므로, 유사 면적 대비 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제603호입니다.

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건축 정보

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택, 도시형생활주택/원룸형)

건물 규모: 6층 건물, 해당 호실 6층

사용승인일: 2013년 9월 16일

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 외부에 판넬조 판넬지붕의 다용도실 약 16㎡가 제시외 건물로 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 이 부분에 대한 정확한 현황 및 법적 문제는 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 명도 진행 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 잠재적 문제

구월동 로데오거리 및 일부 상업지역에서 쓰레기 무단 투기 및 방치로 인한 악취, 위생 문제가 제기된 사례가 있습니다.

이는 지역 전반의 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 광범위한 지역의 환경 관리 측면에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근 중심상업 및 행정지역에 위치한 도시형생활주택으로, 신축(2013년) 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

교통 여건이 양호하고 주변에 상업 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 제시외 건물 존재 및 임대차 관계 미확인 등의 부분은 명도 및 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

채권 총액이 상당하나, 매각으로 소멸될 권리로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2013년 준공)으로서의 높은 상품성.

* 인천 남동구의 중심지로, 행정, 교통, 상업시설 접근성이 뛰어남.

* 인천2호선 모래내시장역 인근의 편리한 대중교통 환경.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소형 주거 수요에 적합.

* 제시외 건물(다용도실 16㎡)이 포함되어 실제 사용 면적 대비 활용 가능성 증대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건보다 건축 연도가 오래된 다세대주택이 3.3㎡당 약 113만 원에서 170만 원 수준에서 거래되었습니다.

본건은 2013년 신축으로 건축 연한이 월등히 신축이며, 감정가 기준 3.3㎡당 약 234만 원으로 산정됩니다. 이는 연식 차이를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

또한, 본건은 제시외 건물 약 16㎡(약 4.84평)이 포함되어 있어 실질적인 활용 면적이 더욱 넓습니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 신축 건물임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

현 시세 및 본건의 장점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 85,000,000원에서 95,000,000원 사이를 적정선으로 제안합니다.

입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 제시외 건물의 활용 가치, 명도 가능성 등을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.