나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509131 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 OOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업
무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제13층 제1301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 사다리형 토지로서, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6미터, 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 공통 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추
홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부
포함).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509131 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39, 13층 1301호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축일자: 2016년 12월 13일 사용승인

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구청 남서측 인근에 위치하며, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변으로 인천문화예술회관, 홈플러스(인천숭의점) 등 편의시설이 인접해 있습니다.

2.2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 안산세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이* (주택도시보증공사)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-19

* 확정일자: 2021-01-05

* 배당신고일자: 2023-02-28

* 대항력: 없음

* 등기부상 을구 1번 주택임차권(이애경)은 말소(을1)로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리임을 의미합니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 분석

* 총 등기부채권액은 775,000,000원입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)가 본건 경매로 말소됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 미추홀구청을 중심으로 행정 및 상업 기능이 집중되어 있으며, 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 인천시의 주요 도심 접근성이 양호하고, 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 미추홀구청, 홈플러스, 인천문화예술회관 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타 생활 인프라

* 건물 내 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 임차권 및 기타 권리가 말소 예정으로, 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 현재 등기부상 권리관계만으로는 낙찰자에게 추가 부담이 발생할 여지는 없어 보입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 오피스텔이므로 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 현장 방문을 통한 실제 이용 상태, 관리 상태, 누수 등 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구청 인근에 위치한 오피스텔로, 행정 및 상업 시설 접근성이 우수하며 교통이 편리한 입지입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 말소되는 권리가 다수이며 인수되는 부담이 없어 권리 분석 측면에서 안전한 물건으로 판단됩니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 등기부상 임차권이 말소되고 대항력 없는 임차인으로 확인되어 낙찰자의 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 미추홀구청 인근의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 높을 경우, 경쟁 입찰로 인해 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 권리 인수 부담이 전혀 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 상태입니다.

* 감정가 236,000,000원을 기준으로, 주변 시세를 고려했을 때 230,000,000원에서 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

* 다만, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.