나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1070 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1133-6 더클래스2 비동 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천시청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무
시설, 오피스텔, 근린생활시설, 인천시청 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천시청역(인천지하철1,2
호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상14층 건물 내 제13층 제1303호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 및 제2종근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각
접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 중로1류(폭 20m~
25m)(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-
2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육
지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금225,000,000원
범 위 : 제13층 제1303호 65.7413㎡ 전부
임대차계약일자 : 2020년9월26일
주민등록일자 : 2020년10월30일
점유개시일자 : 2020년10월30일
확정일자 : 2020년10월30일
임차권자 : 백**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1133-6, 더클래스2 비동 13층 1303호

건물용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상14층 건물 내 제13층 제1303호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감

창호: 샷시 창호

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 10.54㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.54㎡ (약 3.19평)

건물면적: 65.74㎡ (약 19.89평)

건물지분: 65.7413㎡ (약 19.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 201,000,000원

최저매각가격: (정보 미제공)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 주변에 인천시청, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천시청역(인천지하철 1, 2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수/소멸 권리)

말소기준권리는 2021년 5월 17일 접수된 이영단 근저당권(150,000,000원)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 아래 명시된 임차인의 권리는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 백승제

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

주민등록일자/점유개시일자: 2020년 10월 30일

확정일자: 2020년 10월 30일

배당신고일자: 2024년 10월 15일

대항력: 있음

본 건의 임차인 백승제는 대항력 있는 임차인으로 등기되어 있습니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024년 10월 15일 등기, 말소: 인수)이 설정되어 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

3.3. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 225,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰 후 인수해야 할 보증금(또는 잔액)이 추가적인 취득 비용이 될 수 있습니다. 인수될 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 다른 권리에 대한 내용일 수 있으며, 임차인 백승제의 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

인천시청 인근 지역으로 관공서, 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

4.2. 시장 동향 (JSON 기반)

최근 매매 사례를 보면, 2024년 1월에는 7층, 전용면적 약 72.72㎡(약 22평) 오피스텔이 200,000,000원(20,000만원)에 직거래되었으며, 2025년 9월에는 8층, 동일 면적의 오피스텔이 190,000,000원(19,000만원)에 직거래되었습니다. 본 건의 전용면적(65.74㎡, 약 19.89평)이 사례보다 작으므로, 이를 감안한 시세 분석이 필요합니다. JSON 데이터상의 면적과 본 건의 건물면적(65.74㎡)에 다소 차이가 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

인천시청을 비롯한 각종 관공서, 금융기관, 쇼핑시설, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육환경

본 건 소재지는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 자세한 내용은 교육청에 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 백승제의 보증금 인수 문제입니다. 보증금 225,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가적으로 부담해야 하므로 총 취득 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

일반상업지역, 과밀억제권역 등 도시계획 관련 사항은 건축 및 개발 시 참고가 필요합니다. 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천시청 인근의 우수한 입지에 소재한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 다만, 2억 2천 5백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 크다는 점이 최대의 리스크 요인입니다. 감정가는 2억 1백만원이지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려할 때 실제 총 취득 비용은 이를 상회할 수 있습니다. 따라서 신중하고 면밀한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천시청 인근의 역세권 입지로 직장인 및 젊은층의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 다양한 편의시설 및 행정기관 접근성으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 최근 거래 사례를 통해 시장 가치를 파악하고, 임차인 인수 조건 하에서의 수익률을 면밀히 분석한다면 투자 기회를 찾을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 201,000,000원이며, 최근 유사 면적의 오피스텔 시세가 190,000,000원에서 200,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원에서 201,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원입니다. 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 보증금은 낙찰가의 상당 부분을 추가로 차지하게 됩니다. 따라서 입찰가를 산정할 때는 반드시 인수해야 할 보증금(잠재적으로 225,000,000원 전액)을 포함한 총 취득 비용을 기준으로 수익성을 재검토해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가로는 190,000,000원 을 제시합니다. 이 가격은 시장 거래 사례 및 감정가를 고려한 수준이며, 실제 입찰 시에는 인수 보증금 리스크를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.