나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509032 [1] 인천광역시 서구 검암동 634-11 진쉐르빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""검바위역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물내의 제3층 제302호로서,
(사용승인 : 2011.9.16.)
외벽 : 돌붙임
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509032 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 634-11 진쉐르빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

토지면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

건물면적: 36.01㎡ (약 10.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주위 일대는 공동주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

교통: 본건 인근까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리는 2022년 8월 25일자 평택세무서장의 압류 등기입니다.

총 등기부채권액은 약 1,904,000,000원입니다.

소유권보존, 소유권이전(매매) 등기가 존재하며, 을구 5번 순위의 주택임차권등기(금액: 100,000,000원)가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

이 외에 다수의 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 존재하나 모두 말소 기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 (대항력 없음):

* 임차인: 주택도시보증공사(조성민)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-03

확정일자: 2019-12-10

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(조성민)

보증금: 10,500,000원 (1차 보증금 증액분 500,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-03

확정일자: 2022-01-03

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 서구 검암동 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 인근에 학교와 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

최근 주변 시세 분석:

* 2026년 1월, 인근 636-12번지 소재 풀하우스(2010년 건축) 전용면적 30.72㎡가 9,300만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 100만원 (약 302.7만원/㎡) 수준입니다.

* 2026년 1월, 인근 645-5번지 소재 몽베르타운하우스2차(2009년 건축) 전용면적 72.87㎡가 18,300만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 81만원 (약 251.1만원/㎡) 수준입니다.

* 2026년 1월, 인근 616-1번지 소재 뉴베스트(2010년 건축) 전용면적 62.67㎡가 17,900만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 94만원 (약 285.6만원/㎡) 수준입니다.

본건(건물면적 36.01㎡)은 가장 유사한 면적의 거래 사례(30.72㎡, 9,300만원)를 기준으로 시세 환산 시 약 10,900만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건물: 진쉐르빌, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호입니다.

건축년도: 2011년 9월 16일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이나, 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 정확한 내부 상태와 이용 상황은 직접 확인이 필요합니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비는 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

주변 환경: 서인천고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부의 정확한 상태, 수리 필요 여부, 하자 발생 가능성 등을 파악할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

건축년도가 2011년으로 비교적 최신 축에 속하나, 내부 확인이 어려운 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분이며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되어 권리 인수 부담은 적은 편입니다.

다만, 토지 이용 계획상의 제한 사항과 HUG 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

검바위역 역세권의 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 학교 및 다양한 편의시설이 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

말소 기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담이 적습니다.

2011년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(30.72㎡)의 최근 실거래가(9,300만원)와 본건 감정가(11,000만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건(36.01㎡)의 현 시세는 약 10,900만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 내부 상태 미확인 리스크와 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 9,000만원부터 10,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

종합적으로, 10,500만원 수준을 입찰가로 고려해 볼 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.