나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508916 [1] 인천광역시 계양구 계산동 971-33 찬누리 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동소재 경인교대 동측 인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(경인교대역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 5층 501호로서
외벽:벽돌 마감등.
창호:PVC창호등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 세로의 도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의))
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508916 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 971-33 찬누리 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 31.83㎡ (약 9.63평)

토지지분: 31.83㎡ (약 9.63평)

건물면적: 51.87㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.87㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

건물명: 찬누리

신주소: 인천광역시 계양구 향교로6번길 3-10 (계산동)

총 층수: 5층 (본건은 5층)

준공년도: 2021년 (사용승인일 2021.01.20)

구조: 철근콘크리트 경사지붕

주요 용도: 공동주택

2. 입지조건

소재지 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치하며, 경인교육대학교 동측 인근입니다. 주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 경인교대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

도로상태

본건 건물은 북동측 및 북서측으로 각각 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매 기본정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2023.03.03)

주요 권리 관계

* 소유권 보존 및 이전: 윤설건설주식회사에서 강인성 씨로 소유권 이전 (2021.06.25)

* 을구 3번 임차권: 김준우 씨 소유, 보증금 269,000,000원, 2021년 6월 25일 전입, 2021년 5월 24일 확정일자. 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 압류: 인천세무서장 (2023.03.03)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.07.27)

* 강제경매: 김준우 (2025.04.28) - 본 경매 사건의 개시결정 등기

임차인 현황

* 임차인: 김준우

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-05-24

대항력: 있음

비고: 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2023.03.03)입니다. 을구 3번 임차권(김준우)은 확정일자(2021.05.24)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당을 통해 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 별도의 권리분석 요약에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 전액 변제받아 권리가 소멸될 가능성도 있습니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시장 동향

본건 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 면적과 건축 연도에 따라 50,000,000원에서 113,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

* 인천광역시 계양구 계산동 334-20 (한성파크타운): 47.42㎡, 1994년식, 4층, 2026년 7월 8일 80,000,000원 매매

* 인천광역시 계양구 계산동 975-29 (일신빌라): 31.47㎡, 1990년식, 2층, 2026년 7월 1일 50,000,000원 매매

* 인천광역시 계양구 계산동 935-18 (계산홈타운): 56.54㎡, 2003년식, 2층, 2026년 7월 6일 113,000,000원 매매

본건(51.87㎡, 2021년 준공)은 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 최근 실거래가 수준보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 감정가(269,000,000원)는 최근 실거래가 수준보다 현저히 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본건은 경인교대역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 경인교육대학교, 인천계양초등학교, 계산중학교 등 인근 위치

* 교통시설: 경인교대역 (인천지하철 1호선), 다수의 버스 노선

* 상업시설: 역 주변 상가 및 지역 상권 이용 가능

* 의료시설: 인근 의원급 의료기관 및 병원 이용 가능

주변 환경

혐오시설 관련하여 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 을구 3번 임차권(김준우, 보증금 269,000,000원)은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 만약 임차인이 보증금을 전액 인수하게 된다면, 실제 매수 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더하게 되어 상당한 부담이 될 수 있습니다. (단, 권리분석 요약에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 전액 변제받을 가능성도 있습니다.)

* 높은 총 채권 금액: 말소 대상 채권 총액이 570,630,519원으로, 물건의 감정가보다 현저히 높습니다. 이는 경매 진행 과정에서 가격 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가(269,000,000원)가 주변 실거래가(약 5000만~1.13억 원) 대비 매우 높게 책정되었습니다. 이는 입찰 시 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 시사하지만, 인수되는 권리 부담이 있을 경우 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 건물 자체는 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 교통 및 생활 여건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 269,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 이는 매수인이 인수해야 하는 금액이 됩니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재된 점은 긍정적일 수 있으나, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 명시된 점을 감안하면 매우 주의 깊은 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 감정가가 실거래가 대비 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 연식이 짧아 향후 관리 용이성과 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 역세권 입지: 경인교대역 인근으로 교통이 편리하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 저평가 가능성 (잠재적): 만약 임차인 관련 위험이 해소된다면, 현재 실거래가 수준에서 신축 건물을 매입할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 감안하여, 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다고 가정합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 다세대주택은 약 90,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정됩니다. 건물 신축 연도가 상대적으로 젊은 점을 고려하여 시장가 하단보다는 중간값 이상으로 예상합니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 주변 시세 및 물건의 가치를 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 인수 여부, 경매 시장 상황, 본건의 추가적인 하자 여부 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.