나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1050 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 302동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""인천남촌초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 아파트단지 및 연립/다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

1999.12.01 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상23층 건물내 제302동 제15층 제1504호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있으며, 지상 및 지하(B1~B2)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 생활편익시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 외곽 공도와 접하고 있으며, 차량은 단지 북측 및 서측 방면으로 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2019-10-21)(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1050 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 649 남촌3차풍림아파트 302동 15층1504호

용도: 아파트

감정가: 327,000,000원

토지면적: 35.02㎡ (약 10.6평)

토지지분: 35.0245㎡ (약 10.6평)

건물면적: 83.51㎡ (약 25.3평)

건물지분: 83.508㎡ (약 25.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 건물 상세 정보

사용승인일: 1999년 12월 01일

건축구조: 철근콘크리트조

층수: 지하 1층 / 지상 23층 건물 내 15층

동/호수: 302동 1504호

대지면적: 26,359㎡ (약 7,973평) (단지 전체)

건축면적: 5,121.153㎡ (단지 전체)

연면적: 92,206.116㎡ (단지 전체)

세대수: 735세대 (단지 전체)

주차대수: 총 802대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 인천남촌초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 본건과 유사한 아파트 단지 및 연립/다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 생활 편익 시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 접하고 있으며, 차량은 단지 북측 및 서측 방면으로 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉(2019-10-21)됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 08월 16일에 접수된 우리은행의 근저당(을12)으로, 채권 금액은 172,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

소유권 이전: 최홍표(2002-06-11), 김한회(2004-02-20), 백종길(2017-08-16, 매매)

근저당: 우리은행(2017-08-16, 172,000,000원, 말소기준)

근저당: 하나캐피탈주식회사(2021-12-22, 120,000,000원, 말소)

가압류: 제이비우리캐피탈(2024-08-29, 52,751,857원, 말소)

가압류: 엔에이치농협캐피탈(2024-12-24, 62,167,155원, 말소)

임의경매: 우리은행(2025-04-30, 158,752,309원, 말소)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 406,919,012원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권에 대한 언급은 있으나, 해당 내용이 없어 현재로서는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계에 대해서는 '미상'으로 확인되었습니다.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 해당 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

해당 물건은 아파트 단지와 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 편의 시설

인천남촌초등학교가 인근에 위치해 있으며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 남촌3차풍림아파트

주소: 인천광역시 남동구 남촌동 649

사용승인일: 1999년 12월 01일

건축 정보: 총 8개동, 735세대, 최고 23층

주차: 지상 4대, 지하 17대 (총 337대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

관리사무소 연락처: 032-471-7405

5.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 83.51㎡ (약 25.3평)입니다.

제공된 최근 매매 정보에서는 약 59㎡ (약 17.8평) 전용면적의 아파트가 거래되었으며, 본건의 분양면적은 해당 정보에서 직접적으로 확인되지 않으나, 일반적인 아파트 면적 구성을 고려할 때 전용면적보다 넓게 형성될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 '미상'으로 조사되어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 저촉

본건 토지가 대로1류(폭 35m~40m)에 저촉되는 부분이 있으나, 아파트 단지 내의 일반적인 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 건축이나 재건축 등 개발 계획 수립 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6.3. 감정가 대비 시세

최근 거래된 동일 단지 내 소형 면적(약 59㎡) 아파트의 매매가가 195,000,000원에서 210,500,000원 사이인 점을 감안할 때, 본건(83.51㎡)의 감정가 327,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 소음이나 교통 혼잡 등 일반적인 도시 생활에서 발생할 수 있는 요소들은 존재합니다.

7. 종합 의견

남촌3차풍림아파트는 인천 남동구에 위치한 준공 25년차 아파트로, 초등학교와 인접하며 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 무난하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고, 최근 소형 면적의 거래 시세가 감정가보다 낮은 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 임대 관계 미상인 부분에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 편의성: 초등학교 인접, 다양한 단지 내 복리시설, 무난한 교통 여건으로 실거주 목적에 적합합니다.

* 발전 가능성: 인천 남동구 지역의 주거 단지로서, 향후 지역 개발 및 재건축 등 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 부동산 임의경매: 채권자(주OOOOOOOO)에 의한 임의경매로, 절차 진행상 비교적 명확한 권리 관계를 파악할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 약 59㎡ 전용면적의 아파트 매매가가 195,000,000원에서 210,500,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건(전용면적 83.51㎡)의 시세를 추정하면 약 283,000,000원에서 298,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가 327,000,000원을 고려하고, 시장 상황 및 본건의 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 시세 대비 감정가)를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 약 290,000,000원에서 300,000,000원 사이 의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 집행 절차, 경쟁 입찰 상황, 물건의 실제 상태 및 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원으로 확인되어 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.