나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508849 [1] 인천광역시 중구 송월동1가 10-1 송월아파트 5동 5층 615호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 전동 소재 ""인천송월초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는
주거지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근 ""참외전로"" 로변에 버스정류장이
소재하고, 남서측 근거리에 경인선전철 ""인천역""이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 615호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 1980년 7월 25일]

이용상태

""아파트""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 개설된 도로를 통하여 외곽공도(참외전로)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(송월아파트구역), 지구단위계획구역(2011-08-16)((송월아파트구역)),
대로3류(폭 25m~30m)(2013-09-30)(저촉), 완충녹지(2022-04-18)(저촉), 중로3류(폭 12m~
15m)(2022-04-18)(저촉), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,
광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-01-04)<도시 및 주거환경정비법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경
관리법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508849 (1)

소재지: 인천광역시 중구 송월동1가 10-1 송월아파트 5동 5층 615호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지 면적: 58.02㎡ (약 17.55평)

토지 지분: 58.02499999999999㎡ (약 17.55평)

건물 면적: 68.33㎡ (약 20.67평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 빅OOOOOOOOO

집합건축물대장상 사용승인일: 1980년 7월 25일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 중구 송월동에 위치하며, 인천송월초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근 '참외전로' 로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 경인선 전철 '인천역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조:

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 615호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용상태:

광평수의 부정형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

단지 내 개설된 도로를 통해 외곽 공도(참외전로)와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (지상권 없음)

등기부 현황 요약:

말소기준권리는 을15 근저당 (빅중개대부주식회사, 2024년 5월 20일)입니다. 본건 임의경매 개시결정 등기 (갑8, 빅중개대부, 2025년 4월 28일)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 이 외 등기부상의 권리들은 모두 말소되거나 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 225,500,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 11월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 빅중개대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역:

아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

상업 시설:

단지 인근 '참외전로'를 따라 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인천역과 차이나타운, 월미도 등 관광 특구가 인접하여 방문객 유동인구의 영향 가능성이 있습니다.

수요층:

주요 수요층은 해당 지역 거주민이며, 인천역 등 교통 요충지를 이용하는 통근·통학 인구의 수요도 일부 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

인천송월초등학교가 북서측 인근에 위치해 있습니다. 광성중학교, 광성고등학교도 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역 포함)

교통:

경인선 전철 '인천역'을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있습니다. 주요 간선도로인 참외전로와 접해 있어 차량 이동이 편리하며, 버스정류장도 인접해 있습니다.

편의시설:

단지 내 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 차이나타운, 월미도 등 관광 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

공원/녹지:

토지이용계획상 완충녹지에 저촉되는 부분이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1980년 7월 25일 사용승인된 건물로, 약 46년 경과되었습니다. 건물의 노후화로 인한 유지보수 및 향후 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 제한:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로3류, 완충녹지, 정비구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축·재개발 사업 추진 시 영향을 줄 수 있습니다.

인근 지역 개발:

송월동 일대는 인천 내항 재개발, 북성포구 관광 명소화 등 도시 개발 계획이 논의되는 지역입니다. 이러한 지역 개발 방향에 따라 부동산 가치 변동성이 존재할 수 있습니다.

환경적 요인:

인근에 인천항 및 관광 지역(차이나타운, 동화마을, 월미도 등)이 있어, 관광객 증가로 인한 소음, 교통 체증, 쓰레기 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다. 현재까지 확인된 직접적인 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 송월동에 위치한 아파트로, 약 46년 경과된 노후 건물이나 인천역 역세권과 송월초등학교 학군을 기반으로 하고 있습니다. 일괄 매각으로 토지 지분을 확보할 수 있으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 특히, 송월동 일대가 재개발 정비구역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 노후화와 복합적인 토지 이용 제한은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 원도심 지역의 소액 투자 기회.

* 인천역 역세권 및 송월초등학교 학군 이점을 활용할 수 있습니다.

* 송월동 지역 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 일괄 매각으로 토지 지분 확보 가능.

* 권리 관계가 명확하며, 낙찰자가 인수할 임차인 보증금 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가(219,000,000원) 외에 상세한 시장 조사가 필요합니다. 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 개발 계획의 구체화 정도, 건물 노후도에 따른 예상 수리 비용, 향후 재개발 시 예상되는 권리가액 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 투자자의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.