나이스옥션 법원경매 인천 2025타경991 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-510 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석3동 행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조각형 슬래브 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일 : 1995.11.13)

외벽: 드라이비트 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경991 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-510 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

건물면적: 51.49㎡ (약 15.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 마OO

1.2. 건축물 상세 정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 1995년 11월 13일

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

외벽 마감: 드라이비트 등

창호: 새시창호

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 도로 및 토지 이용

토지 형상은 완경사의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 마OO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위인 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 상세 분석

* 임차인: 마영나

* 보증금: 97,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 10월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 '을구 6번' 주택임차권으로 등기되어 있으며, '인수' 사항으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 허정민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임, 확정일자 정보는 미상입니다.

3.3. 인수 권리 및 주의사항

본 건의 가장 큰 특징은 매각으로 인해 소멸되지 않는 '선순위 임차권'이 존재한다는 점입니다. 을구 6번 순위의 임차인 마영나 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 인수되는 권리 명확히 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 인천광역시 남동구 간석동 508-34번지, 2014년식, 64.73㎡, 3층, 173,000,000원

* 2026년 3월 거래: 인천광역시 남동구 간석동 412-9번지, 1987년식, 47.56㎡, 1층, 120,000,000원

* 2026년 3월 거래: 인천광역시 남동구 간석동 774-19번지, 1991년식, 34.65㎡, 2층, 55,000,000원

본건(건물면적 51.49㎡, 1995년식)과 유사한 연식 및 면적의 매물(간석동 412-9번지, 47.56㎡, 1987년식)이 120,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 130,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가(103,000,000원) 대비 시세는 높은 편입니다.

4.2. 입지 및 상권 특성

본건이 위치한 간석동 일대는 아파트, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변 환경은 주거 기능에 초점이 맞춰져 있으며, 상권이 아주 활성화된 지역은 아니나 기본적인 편의시설 이용에는 무리가 없는 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 생활 편의 시설

본건 인근에 간석3동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 분석

인천 남동구 간석동 37번지 일대는 구도심으로, 최근 재개발 사업 추진 논의가 활발하게 이루어지고 있습니다. (경인일보, 인천투데이 등 보도) 간석37구역은 간석3동 뉴빌리지 사업과 연계하여 주거 환경 개선이 계획 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다. 현재까지 조사된 내용으로는 혐오시설의 직접적인 존재는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(마영나, 보증금 97,000,000원)의 보증금 인수 문제입니다. 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수되는 보증금만큼 매수인의 총 매입 비용이 증가하게 됩니다. 이는 시세 대비 실투자금액을 결정하는 중요한 요소입니다.

6.2. 기타 리스크 요인

* 건축 연도가 1995년으로 노후된 편에 속하므로, 건물 내부 상태 점검 및 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 재개발 사업 진행 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 하며 사업 확정 및 진행 시기에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재합니다. 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 주변 시세는 약 1억 3천만 원 수준으로 추정됩니다. 재개발 사업 추진 가능성이 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 인수되는 보증금 9,700만 원을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세(약 1억 3천만 원) 대비 감정가(1억 3백만 원)가 낮아 투자 매력이 있을 수 있습니다.

* 재개발 사업 추진 가능성: 간석동 37번지 일대 재개발 사업이 논의 중으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(97,000,000원)을 제외하고, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

주변 시세는 약 130,000,000원으로 추정되며, 감정가는 103,000,000원입니다.

예상 입찰가는 시장 가치와 인수되는 채무를 고려하여, 총 매입 비용이 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 순수 부동산 가치(시장 가치에서 인수 채무를 제외한 금액)는 약 33,000,000원(130,000,000원 - 97,000,000원)으로 계산됩니다.

그러나 감정가가 103,000,000원임을 감안할 때, 유찰 없이 진행될 경우 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

인수되는 보증금 9,700만 원을 고려하여, 총 매입 비용이 1억 3천만 원을 넘지 않도록 하는 것이 합리적입니다.

따라서, 103,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하되, 낙찰 후 총 투입될 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 약 200,000,000원(103,000,000원 + 97,000,000원, 만약 배당으로 전부 충당되지 않을 경우)이 될 수 있다는 점을 반드시 인지하고 신중하게 결정하시기 바랍니다. 최적의 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.