나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509254 [1] 인천광역시 중구 운남동 605-8 지오빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운북동 소재 공항철도 ""영종역"" 남측 원거리에 소재하는 구분건물(지오빌 비동 3층 302호, 지오빌 씨동 3층 302호, 2층 202호)로서, 주위는 다세대주택 및 전,답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 본건 북측으로 공항철도 ""영종역"" 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지오빌 비동 3층 302호, 지오빌 씨동 3층 302호, 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2021.01.29)
외벽 : 외장석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 이용상태는 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

운남동 605-8
자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>

운남동 605-9
자연녹지지역(2013-02-04) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 다세대주택으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509254 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 605-8 지오빌 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 68.57㎡ (약 20.74평)

건물면적: 45.90㎡ (약 13.88평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한화생명보험주식회사 (등기부채권 총액: 299,596,614원)

건물 사용승인일: 2021년 01월 29일 (신축 건물)

1.2. 감정평가 개요

본 물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 공항철도 영종역 남측 원거리에 위치한 다세대주택입니다.

주위는 다세대주택, 전, 답 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있으며, 본건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 4층 건물 중 3층에 위치하고 있으며, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 인천광역시 중구 운남동에 소재하며, 주거 밀집 지역과 녹지 공간이 혼재된 지역입니다.

주변 환경은 다세대주택, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통: 본건 북측으로 공항철도 영종역이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 도심 및 주변 지역으로의 접근성도 양호합니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 진출입에 문제가 없습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지(운남동 605-8, 605-9)는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역에 해당합니다.

이는 향후 건축 행위나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 인천지방법원 2023.01.06 접수된 인천광역시중구의 압류 (갑4)

본 경매 물건은 다수의 압류, 가압류, 강제경매 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 오송근 (성명: 오 , 본인)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 15일

* 확정일자: 2022년 11월 30일

* 배당신고일자: 2024년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 권리사항: 을구 1번 주택임차권 등기 (2024.12.20. 등기), 인수 조건 (을1)

3.3. 인수되는 권리

본건은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

임차인의 보증금 130,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 입찰 전 반드시 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액을 확인하여 인수해야 하는 보증금의 정확한 금액을 파악해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부가 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

이 외의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 사례 (JSON 분석)

* '하늘연104,105동' (2010년 건축, 운남동):

* 2025년 8월 27일: 42.28㎡ (약 12.8평) 거래가 45,000,000원 (평당 약 351만원)

* 2026년 1월 28일: 42.28㎡ (약 12.8평) 거래가 66,500,000원 (평당 약 519만원)

* '노을빌라다동' (2003년 건축, 운남동):

* 2026년 7월 7일: 31.1㎡ (약 9.4평) 거래가 38,000,000원 (평당 약 404만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 45.90㎡ (약 13.88평)입니다.

주변 유사 면적의 '하늘연104,105동'의 최근 거래 사례(2026년 1월, 42.28㎡, 6650만원)를 볼 때, 본건의 시세는 평당 약 500만원 ~ 600만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건(13.88평)의 적정 시세는 약 69,400,000원 ~ 83,280,000원 범위로 산정될 수 있습니다.

다만, 2026년 1월 거래가는 다소 높게 형성된 것으로 보이며, 보수적인 시세 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택 단지 내 위치하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

인근에 공항철도 영종역이 위치하여 수도권 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 편의시설: 인근 영종역 주변 상업시설 및 운남동 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 시설: 다세대주택, 전, 답 등이 혼재되어 있으며, 대규모 개발 예정지 또는 공항 관련 시설과의 인접성 등 추가적인 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보나 일반적인 지역 특성상 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (상세 조사를 권장합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 전액 또는 일부 인수해야 할 가능성입니다.

이로 인해 실제 투입되는 총 매수 비용이 높아질 수 있으므로, 반드시 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지가 자연녹지지역, 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 향후 부동산 시장 변동성

영종도 지역의 부동산 시장은 개발 계획 및 정책 변화에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 영종역 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 부담이 가장 큰 단점입니다.

이 점을 충분히 인지하고, 본인의 자금 계획과 리스크 감수 능력에 따라 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세는 상승세를 보이고 있으나, 보증금 인수 부담을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 주거 상품

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 별도의 큰 수리 비용이 발생할 가능성이 낮습니다.

8.2. 영종도 개발 수혜 기대

인천국제공항 배후 주거지로서 영종도 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 실수요자 및 투자자 접근 가능

합리적인 면적으로 1인 가구, 소규모 가구의 실수요자는 물론, 향후 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정

상권 분석에서 도출된 본건의 적정 시세는 약 70,000,000원 ~ 83,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이 금액은 매수인이 인수하게 될 임차인 보증금 130,000,000원을 제외한, 순수 부동산 가치만을 고려한 추정치입니다.

9.2. 권리분석 기반 추정

대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투입 예상 금액은 '낙찰가 + 130,000,000원'이 됩니다.

따라서, 본인의 투자 목표 수익률과 감당 가능한 총액을 고려하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

보수적인 접근과 시세 분석을 바탕으로, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적입니다.

가장 보수적으로는 75,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

총 투입 예상 금액은 75,000,000원 (낙찰가) + 130,000,000원 (인수 보증금) = 205,000,000원 입니다.

이 금액이 본건의 현재 감정가(191,000,000원)와 비교했을 때, 매수인의 시장 가치 평가에 따라 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.