나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63106 [1] 경기도 파주시 목동동 922 산내마을6단지한라비발디 604동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 ""청암초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일 : 2013.04.26)

외벽 : 몰타위페인팅 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 사다리형 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-08)(산들중학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청암초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 파주시 목동동 922번지에 소재한 산내마을6단지한라비발디 아파트 604동 5층504호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경63106 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 556,000,000원입니다. 토지 면적은 83.99㎡ (약 25.4평)이며, 건물 면적은 130.40㎡ (약 39.4평)입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서울보증보험으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 위치하며, 청암초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 연결됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산들중학교, 청암초등학교)으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 등기되어 있어 주의가 필요합니다. 등기부 요약상 을구 3번으로 2024년 3월 4일에 접수된 주택임차권(권리자: 조선정, 권리금액: 550,000,000원)이 말소되지 않고 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 매각 이후에도 해당 임차권의 효력이 남아있음을 의미합니다. 물건명세서 참고사항에도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기... 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차인 조 의 보증금 550,000,000원에서 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 물건명세서의 인수 내용과 상반될 수 있어, 입찰 전 반드시 법원에 사실 확인이 필요합니다. 등기부상 말소기준권리는 갑6번 압류(파주시)입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 산내마을은 파주시의 신흥 주거 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권 형성에 기여합니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본 물건은 2013년 4월 26일에 사용 승인된 산내마을6단지한라비발디 아파트 단지에 속해 있으며, 총 10개동, 823세대로 구성되어 있습니다. 본 물건은 604동 5층에 위치하며, 해당 건물은 철근콘크리트구조에 최고 25층 높이로 건축되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 조 의 보증금 550,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는데, 최근 매매 사례 및 감정가와 비교했을 때 인수되는 보증금액이 상당히 높아 전체 인수 시 막대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'과 '물건명세서 상 인수' 내용 간의 상반되는 정보는 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시에 위치한 준신축급 아파트로서 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 다만, 5억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 있어, 낙찰 후 추가 비용이 감정가나 시세를 초과할 위험이 매우 높습니다. 이는 경매 물건으로서의 투자 가치를 현저히 낮추는 요인입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 잠재적 투자 포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수하더라도, 경매를 통해 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 경우에 한정됩니다. 만약 임차인과의 협의 또는 배당 과정에서 보증금 인수 부담이 경감된다면 고려해 볼 수 있으나, 현재 정보상으로는 높은 인수 보증금으로 인해 적극적인 투자는 신중해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 556,000,000원이며, 최근 동일 면적(130.4㎡) 매매 사례는 2026년 7월 4일 530,000,000원에 거래되었습니다. 그러나 본 물건은 550,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이를 고려할 때, 총 지출 예상액(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실질 가치(시장가 또는 감정가)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 총 지출액이 시장가 530,000,000원을 넘어서면 손실이 발생합니다. 이 경우, 550,000,000원의 인수 보증금 때문에 잠재적 손실이 이미 예상되는 상황입니다. 따라서, '인수 보증금'을 제외하고 단순히 감정가나 시세 대비 낮은 가격으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

현 상황에서는 총 지출 예상액(입찰가 + 550,000,000원)이 530,000,000원(최근 시세)을 초과하지 않도록 하는 것이 마지노선일 수 있으나, 이는 곧 입찰가가 마이너스가 되어야 함을 의미합니다. 실질적인 입찰가는 해당 위험을 감안하여, 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 보증금 인수 부담을 완전히 감안한다면, 입찰가는 시세보다 훨씬 낮은 수준, 예를 들어 300,000,000원 이하 로 고려해볼 수 있습니다. 이는 300,000,000원 입찰 시 총 지출액 850,000,000원으로, 시세 530,000,000원 대비 상당한 손실이 발생하므로, 해당 입찰가 역시 매우 위험합니다.

본 물건의 특성상, 입찰가 산정은 임차인과의 협상 결과, 배당 여부 등 추가적인 정보 확인 후 결정해야 하며, 현재 정보만으로는 투자 가치를 판단하기 매우 어렵습니다. 신중한 접근과 철저한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.