나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63073 [1] 경기도 파주시 야당동 64-22 리치타운하우스3차 302동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 ""운정4동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고 인근에 대중교통이 통과하며, 남서측 원거리에 경의중앙선(야당역)이 소재하는 등 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 내 1층 102호로서
(사용승인일 : 2017.11.16.)

외벽 : 인조석 등 마감

내벽 : -

창호 : 이중 창호

바닥 : -

이용상태

다세대주택(내부구조도 참조).

설비내역

기본위생설비, 도시가스설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 7-8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역.

공부와의 차이

제시외 물건
ㄱ : 데크 / 1.5m * 7.2m = 10.8㎡
ㄴ : 데크 / 3.0m * 6.0m = 18.0㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.지상소재 제시외 건물 ㄱ. 데크 약 10.8㎡ 및 ㄴ. 데크 약 18㎡ 매각에 포함(감정평가서 참조)
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63073 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 64-22 리치타운하우스3차 302동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 260,660,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 물건 상세 정보

2.1. 토지 정보

토지면적: 69.20㎡ (약 20.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 기타, 제한보호구역.

2.2. 건물 정보

건물명: 리치타운하우스 3차

동/호수: 302동 1층 102호

사용승인일: 2017.11.16

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건물면적 (전용면적): 61.22㎡ (약 18.52평)

건물 제시외면적 (데크): 약 28.80㎡ (약 8.71평) (매각 포함)

전체 이용 면적 (건물 + 제시외): 약 90.02㎡ (약 27.23평)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량통행 가능하고 인근에 대중교통이 통과하며, 남서측 원거리에 경의중앙선(야당역)이 소재하는 등 교통상황 보통임.

3.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 7-8m 포장도로에 접함.

3.4. 주변 시설

* 행정복지센터, 야당역 인근 상업시설 접근 가능.

* 인근에 소규모 공장이 혼재하여 지역 특색에 영향을 줄 수 있음.

* 주변에 호텔, 레지던스 등 숙박 시설이 다수 위치하고 있어 주거 편의성은 양호한 편임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2021.04. 28.자 춘천시 압류 (등기부 갑7)

4.2. 총 채권액

213,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4.4. 임차인 현황

임차인: 이연재 (이 )

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-20

확정일자: 2020-09-23

배당신고일자: 2022-11-10

대항력: 없음 (신청채권자(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 확인)

인수 보증금 합계: 0원

5. 시세 및 상권 분석

5.1. 시세 분석

본건의 감정가는 260,660,000원임.

유사 신축 다세대주택 거래 사례(태종에비뉴, 2019년 준공, 65.1㎡, 3층)가 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2017년 준공, 61.22㎡, 1층)의 감정가는 현재 시세와 비교하여 적정한 수준으로 판단됨.

본건은 1층이라는 점, 태종에비뉴는 3층이라는 점, 본건은 데크 면적이 포함된 점 등을 감안하면, 실질적인 시장 가치는 감정가 수준 내외 또는 약간의 상승 여력이 있을 것으로 예상됨.

비교적 최신 건축 연도(2017년)의 다세대주택이라는 점이 긍정적임.

5.2. 상권 분석

본건 소재지인 파주시 야당동은 비교적 신축 다세대 주택이 공급되고 있는 지역임.

인근에 소규모 공장이 혼재하는 지역 특성을 보이나, 주거 밀집 지역도 형성되어 있음.

야당역 인근 상권이 발달되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

최근 몇 년간 파주시는 군사시설 보호구역 규제 완화 노력을 지속하고 있으며, 일부 지역의 건축 인허가 절차가 간소화되는 추세임. 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

6. 생활 정보

* 편의시설: 인근에 운정4동 행정복지센터가 위치하며, 야당역 주변의 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 경의중앙선 야당역 이용 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 주거 환경: 소규모 공장과 다세대주택이 혼재하는 지역으로, 개인의 선호도에 따라 평가가 달라질 수 있음.

7. 잠재적 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호구역: 토지이용계획상 "군사기지 및 군사시설 기타, 제한보호구역"으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 등에 있어 제한이 따를 수 있으며, 이는 부동산 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인임. 최근 파주시에서 군사보호구역 규제 완화를 추진하고 있으나, 여전히 개발 행위에 제약이 존재함.

* 인근 공장: 주변에 소규모 공장이 혼재하고 있어, 공장의 업종 및 운영 방식에 따라 소음, 악취, 교통 혼잡 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있음.

* 임차인 관련 사항: 임차인 이연재 씨의 보증금 213,000,000원에 대한 HUG 인수조건 변경 확약서가 제출되었고, 임차인의 대항력은 없다고 명시되어 있음. 그러나 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 전용면적 61.22㎡와 토지 지분 69.20㎡를 소유하게 됨. HUG의 보증 이행 조건 변경으로 임차인의 대항력은 포기되었으므로, 권리관계는 비교적 명확한 편임. 군사보호구역 지정 및 인근 공장 혼재 등 일부 입지적 제약 사항이 존재하나, 야당역 접근성과 행정복지센터 인접성 등은 긍정적인 요소임. 감정가 수준은 현재 시세와 부합하는 것으로 보이며, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있음.

9. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2017년)의 다세대주택임.

* HUG의 개입으로 임차인 관련 불확실성이 해소되어 명도 리스크가 낮음.

* 매각에 포함되는 약 8.71평의 데크는 실사용 면적을 넓히는 효과가 있음.

* 성장관리구역 지정 및 군사보호구역 규제 완화 추세는 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 잠재력을 기대하게 함.

10. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 260,660,000원

* 최근 유사 물건 시세: 약 260,000,000원 ~ 285,000,000원 수준 (태종에비뉴 사례 참고)

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 고려사항: 감정가 대비 시세는 적정 수준으로 판단되나, 입찰 경쟁률 및 경매 시장 상황, 군사보호구역 등의 제한사항을 고려하여 신중한 접근 필요.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원. 이 범위 내에서 낙찰 시 투자 메리트 확보 가능.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.