나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51315 [1] 서울특별시 광진구 구의동 31-1 현진빌 에이동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ‘지하철 5호선 아차산역’ 북동측 인근에 위치한 구분소유 부동산(도시형생활주택)으로서, 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 남서측 인근으로 수도권 지하철 5호선‘아차산역'이 위치하고, 인근 간선도로변(천호대로)을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2015.12.17.)
- 외벽·창호 : 석재 붙임, 인테리어 마감, 알루미늄 창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 두 필지 일단의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측 및 북동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.05.15.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 ‘고일선’ 임.

-대상물건은 등기사항전부증명서상 가압류(2023년 1월 4일 서울동부지방법원의 가압류결정-2022카단54158)가 설정되어 있으므로, 업무 진행 시 참고하시기 바람.

-별첨 '내부구조도', '사진용지'와 같이 제시 외 건물 (ㄱ)이 소재하며, 그 가액을 '감정평가명세표'상 기재하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
집합건축물대장상 위반건축물(주택과-5193, 2016.02.18.) A동 601호 8㎡ 조립식패널조 주거용도 사용으로 등재되어 있음
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 강제경매 사건으로, 서울특별시 광진구 구의동 31-1번지에 위치한 현진빌 A동 6층 601호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51315 (1)입니다.

해당 물건의 감정가는 357,000,000원입니다.

토지 면적은 29.64㎡ (약 8.97평)이며, 건물 면적은 47.00㎡ (약 14.22평)입니다.

이 외에 8.00㎡ (약 2.42평)의 건물 제시외 면적이 있으며, 이는 매각 대상에 포함됩니다.

건축물 사용승인일은 2015년 12월 17일이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 해당합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 5호선 아차산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독, 다가구 주택, 연립, 다세대 주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 아차산역을 이용하기 편리합니다.

인근 천호대로변을 따라 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 수월합니다.

물건은 남동측과 북동측으로 각각 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 4일자 서울동부지방법원의 가압류 결정(2022카단54158)입니다.

이 가압류 결정 등기 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 등기부등본상 채권자는 강제경매 신청인인 한사왕(권리금액 212,135,750원)과 가압류 채권자인 한영균(권리금액 150,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 362,135,750원입니다.

소유권 변동 내역으로는 2020년 8월 24일, 매매 대금 350,000,000원으로 소유권이 고일선에게 이전되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최정훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 31일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 권리 행사 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.

지하철역이 인접해 있어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

반경 내 다양한 연령대의 거주민들이 이용할 수 있는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

지하철 5호선 아차산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 일상생활에 편리합니다.

주변에 각종 편의시설 및 상업시설이 있어 생활환경이 양호한 편입니다.

건축물 준공연도가 2015년으로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 최정훈이 존재합니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 보증금 및 임대차 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없다고 신고되어 있으나, 법률적 검토가 요구됩니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 매각되지 않은 원인에 대한 분석이 필요합니다.

집합건축물대장상 위반건축물(A동 601호 8㎡, 조립식패널조 주거용도)로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 관련 법규 위반으로 인한 시정 조치 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물(8㎡)은 위반건축물과 관련될 가능성이 높으며, 매각 포함 시 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지에 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 위반건축물 등재, 그리고 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 특히 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성은 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다. 입찰 전 현장 조사와 권리 관계에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 5호선 아차산역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

2015년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

향후 위반건축물 문제 해결 시 정상적인 시세 반영 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 357,000,000원

최근 실거래가(자료 분석):

* 57.04㎡(구형 다세대) : 약 5억원 (평당 약 2,898만원)

* 83.61㎡(구형 연립) : 약 3억 6,500만원 (평당 약 1,443만원)

* 38.52㎡(구형 다세대) : 약 3억 9,500만원 (평당 약 3,391만원)

본건은 47.00㎡(약 14.22평) 면적에 2015년 준공으로 비교적 신축이며, 감정가는 평당 약 2,511만원입니다.

주변 실거래가 중 유사한 연립/다세대 주택의 가격대는 평당 1,443만원에서 3,391만원으로 다양하게 분포하고 있습니다.

본건의 감정가는 비교적 신축인 점을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 위반건축물(8㎡) 및 재매각 물건이라는 점을 감안하면, 입찰 시 이에 대한 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

리스크를 감안하여 280,000,000원에서 320,000,000원 사이의 금액을 고려해볼 수 있습니다.

재매각 건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.