나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경289 [1] 서울특별시 송파구 송파동 97-23 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 ""잠실여자고등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(8호선 송파역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 소화전설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2021-09-16)(송파대로제2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경289 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 송파동 97-23, 2층 201호 (도로명주소: 서울특별시 송파구 가락로18길 10-1)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 528,000,000원

* 토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

* 건물면적: 60.84㎡ (약 18.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 가락신용협동조합 (근저당권자 겸 임의경매 신청자)

* 건축물 정보

* 신축연도: 1992년 (사용승인일: 1993년 12월 30일)

* 구조: 철근콘크리트조 및 연와조, 평슬래브지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 지상 2층 201호

* 주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "잠실여자고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 송파역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 주거용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

* 본건 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설

* 주변에 학교(잠실여자고등학교, 일신여자중학교 등), 근린생활시설, 지하철 8호선 송파역 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근 지역에서 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 가락신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2023년 09월 27일, 을10) 입니다.

* 총 등기부채권액

* 총 368,811,165원 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없습니다. (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황

* 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 등기부상 권리로는 공유자 이전, 소유권 이전, 근저당권, 가압류 등이 등기되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 본건 경매개시결정은 2025년 5월 8일 접수된 가락신용협동조합의 임의경매 (갑6) 입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거용 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 근린생활시설과의 연계가 가능합니다.

* 최근 매매 사례 분석

* 2026년 5월 6일, 54.96㎡ (177-3번지, 현대타운17, 1987년식) 650,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,830,000원)

* 2026년 5월 8일, 50.2㎡ (138번지, 오크하우스, 2012년식) 480,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 9,560,000원)

* 비교 대상 물건의 면적(60.84㎡)과 감정가(528,000,000원)를 고려할 때, 시세는 약 580,000,000원 ~ 720,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 특히, 2026년 5월 6일 거래된 54.96㎡ 다세대주택이 평당 11,830,000원의 시세로 거래된 점을 감안하면, 본건의 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

* 설비 내역

* 급배수 및 위생 설비, 개별 난방 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설

* 인근에 송파역(지하철 8호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 학교로는 잠실여자고등학교, 일신여자중학교 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상

* 임차인 현황이 '미상'으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명도 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(송파대로제2지구) 등에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 다수 포함), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도 부지) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 및 대상 용도를 확인해야 합니다.

* 건물 노후도

* 1992년에 준공된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 시설 보수 및 관리에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 송파동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 해당하며 주변 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 감정가는 5억 2천 8백만원이지만, 최근 실거래가를 분석해보면 시세는 그 이상으로 형성되어 있어 시세차익 가능성이 있습니다.

* 다만, 임대 관계가 불분명하고 토지이용계획상의 여러 제한사항이 존재하며, 건물의 노후도 또한 고려해야 할 부분입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 서울 송파구 지역 입지

* 지하철 8호선 송파역 역세권

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 잠재력

* 일괄매각으로 토지 및 건물 가치 동시 확보 가능

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 528,000,000원입니다.

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례(54.96㎡, 650,000,000원)를 고려할 때, 본건(60.84㎡)의 적정 시세는 약 650,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 경매 절차, 명도 리스크, 임대 관계 미상 등의 변수를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현 시세 및 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여, 570,000,000원 ~ 620,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.