나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51420 [1] 서울특별시 강동구 천호동 289-40 디아트 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '서울강동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(8호선 암사역)이 소
재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1/지상6층 건물(디아트)내
제6층 제603호로서, (사용승인일: 2020.01.23)
외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
(후면 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 '가장형' 토지로서, 현황
'도시형생활주택(단지형다세대)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호(2) 토지
도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승
인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51420 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 289-40 디아트 6층603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 320,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 디아트

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물

사용승인일: 2020년 01월 23일

해당층: 6층

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '서울강동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 암사역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

2.3. 도로상태

본 건은 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 2024카단36 금6,044,430원 (국민은행 가압류) (접수일자: 2024-01-30)

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 2024년12월5일 접수 제185928호 주택임차권 (권리자: 정순희, 금액: 210,000,000원, 전입일자: 2022-11-30, 확정일자: 2022-10-24, 배당신고일자: 2024-12-05).

해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 230,575,627원 (국민은행 가압류 6,044,430원 + 애플자산관리대부주식회사 가압류 14,531,197원 + 애플자산관리대부주식회사 강제경매 210,000,000원 등)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정순희)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-30

* 확정일자: 2022-10-24

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 예상 입찰가 산정 시에는 해당 금액을 제외하도록 합니다. 그러나 등기부상 '을구 3번 주택임차권'이 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 실제 낙찰 후 보증금 인수 여부는 반드시 별도 확인이 필요하며, 이는 상당한 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매된 인근 다세대 주택 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 5일 천호동 299-30번지 (2003년 건축, 50.07㎡)가 48,000만원에 거래되었고, 2026년 5월 8일 천호동 233-61번지 (2017년 건축, 25.69㎡)는 30,000만원에 거래되었습니다.

본 건은 24.14㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 약 25.69㎡ 규모의 인근 다세대 주택이 3억원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 현재 시세는 3억원 내외로 추정됩니다.

4.2. 상권 특성

주위가 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역의 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'서울강동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무 (추가 조사 필요)

제공된 정보 및 현재(2026년 7월 16일) 진행된 제한적인 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 상세한 주변 환경을 직접 확인하시기를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (정순희, 보증금 210,000,000원)의 보증금 인수 가능성: 등기부상 '을구 3번 주택임차권'이 '말소: 인수'로 되어 있어, 낙찰자가 보증금 210,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용으로 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 권리관계의 복잡성: 공동담보, 선순위임차권 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 정확한 권리 분석과 함께 인수되는 권리 및 부담 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 외에도 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철 8호선 암사역과 인접하여 교통 편의성이 우수하며, 주변 주거 환경 또한 안정적입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 인수 가능성입니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 점을 미루어 보아, 실제 인수 부담이 발생할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 내부 컨디션 우수 기대.

* 지하철 8호선 암사역 역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 주변 시세 대비 상대적으로 저렴한 감정가.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 320,000,000원

* 임차인 인수 보증금 (제외): 0원 (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'을 따름)

* 주변 시세: 24.14㎡ 면적 기준, 약 300,000,000원 내외 추정.

* 입찰가 산정 시, 인수 보증금(210,000,000원)의 실제 인수 여부를 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다. 만약 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 감정가와 추정 시세를 고려할 때, 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 종합적으로 판단하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 300,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.