나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9978 [1] 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9978 [1] 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9978 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제4층 제402호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 175,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9978 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

토지 지분율: 1118

건물면적: 18.11㎡ (약 5.48평) - (전용면적 추정)

건물 지분율: 1811

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 4월 28일

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 카센타 등 차량 정비 업소와 더불어 신월중학교, 신화중학교, 강서양천교육지원청 등 교육 관련 기관이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 공동주택 단지입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량으로의 접근은 용이합니다. 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치해 있으나, 이용 편의성은 아주 원활하지는 않은 것으로 보입니다. 북동측 인근의 월정로와 북측 인근의 화곡로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

주요 권리: 2023년 9월 6일, 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임13778)에 의거 주택임차권 설정이 되어 있습니다. 임차보증금은 208,900,000원으로 확인됩니다.

매각 조건: 본건의 매각 조건에는 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것이 포함되어 있습니다. 이는 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 의미하나, 절차 진행 시 면밀한 확인과 대비가 필요합니다.

기타: 소유자 및 채무자는 김OO 씨로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 제2종일반주거지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있으며 소규모 상가 및 근린생활시설(카센타 등)이 혼재된 지역입니다.

주변 시설: 신월중학교, 신화중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생들의 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

잠재력: 주거 밀집 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 대형 상권이 발달한 지역은 아니므로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 평슬래브 지붕을 가진 5층 건물 중 4층에 위치한 402호입니다. 2020년 4월 28일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 필로티 구조로 1층에는 주차장이 설치되어 있으며, 방과 거실은 발코니 확장형으로 되어 있습니다.

내외부 마감: 외벽은 석재 타일로 마감되었고, 내벽은 종이 벽지와 일부 내장용 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 복층유리 창호입니다.

내부 구성: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 방 1개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 다용도실 등으로 구성되어 이용 중에 있습니다.

편의시설: 기본적인 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 방식입니다. 또한 승강기, 화재 탐지 및 경보기 시설, CCTV, 1층 주차장 등 생활 편의를 위한 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

명도 관련: 임차인이 존재하며, 임대차보증금(208,900,000원)이 감정가(175,000,000원)보다 높은 상황입니다. 특히, 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기 조건은 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 명도 과정에서 추가 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며 이에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있으나 "이용사정이 원활한편은 아님"이라는 점은 출퇴근 등 대중교통 이용 시 불편 요소가 될 수 있습니다.

토지 이용 규제: 본건이 위치한 지역에는 공항시설법상 수평표면구역, 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 건축법상 건축허가·착공제한지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.06.04~2025.08.30) 등 다수의 토지 이용 관련 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

주변 환경: 제2종일반주거지역 내 차량 정비 업소(카센타 등)가 혼재하고 있어, 소음이나 냄새 등 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의 시설을 갖춘 물건입니다. 그러나 임차인과의 복잡한 권리 관계, 특히 높은 임대차보증금과 매각 조건, 일부 교통 편의성 저하, 그리고 다양한 토지 이용 규제는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 사항입니다. 임차인과의 보증금 관련 조건에 대한 명확한 이해와 이에 대한 해결 방안 마련이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 소형 주택: 2020년 준공된 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 소형 평형으로 초기 투자 부담을 낮출 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 신월동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 월세 등 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

지역 개발 가능성: 강서구 화곡동 일대는 '휴먼타운 2.0' 개발 등을 통해 향후 정비 및 개선이 예상되는 지역입니다. 관련 규제 완화 및 개발 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 규제 해제 및 개발 진행 여부 확인 필요)

적극적인 권리 분석 및 협상: 임차인과의 보증금 관련 조건 협상 및 명도 과정을 면밀히 관리하여 유리한 조건 확보 시 수익률 개선 가능성을 높일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계