나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51420 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 179-52 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""연북중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남측 및 동측으로 1미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역(2023-12-14), 지구단위계획구역(2023-12-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간(기존:2021.6.17.~2023.6.16., 연장:2023.6.17.~2024.6.16.))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2023-12-14)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2021-03-30)(지정기간:2021.4.4.~2022.4.3., 재지정기간:2022.4.4.~2025.4.3., 재지정기간:2025.4.4.~2026.4.3.)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 기와 지붕으로, 지하1층 지상2층 건물로,

외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공히 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51420 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 179-52 (신주소: 서울특별시 서대문구 홍연8길 31)

용도: 단독주택

감정가: 676,967,710원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.88평)

건물면적: 502.83㎡ (약 152.08평) - (건축물대장상 주요 건물 연면적 167.61㎡와 차이, 제시외 건물 포함 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 정비구역, 공동담보

1.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연북중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 토지 및 건물 현황

토지: 부정형의 급경사지로 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남측 및 동측으로 1미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물: 연와조 기와 지붕 구조로 지하 1층, 지상 2층으로 구성되어 있습니다.

외벽은 벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

건물은 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

가축사육제한구역

건축허가·착공제한지역 (제한기간: 2024.6.16.까지)

대공방어협조구역

정비구역 (2023.12.14. 지정)

과밀억제권역

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2026.4.3.까지)

1.5. 건축물대장 요약

주소: 서울특별시 서대문구 연희동 179-52번지 (신주소: 서울특별시 서대문구 홍연8길 31)

주요 용도: 단독주택

구조: 벽돌구조 (연와조)

규모: 지하 1층, 지상 2층

준공일: 1982년 12월 3일

건축물대장상 주요 건물 연면적: 167.61㎡ (총괄표제부 상 총 면적 335.22㎡와 차이 확인 필요)

2. 입지조건

본건은 연북중학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 단독주택 및 다가구 주택이 밀집된 주거 지역으로, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 모두 보통 수준으로, 생활 편의성을 제공합니다.

특히, 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업 정비구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자인 김OO이 신청하였습니다.

등기부상 채무 총액은 420,000,000원입니다 (근저당 180,000,000원 + 근저당 240,000,000원).

을구의 근저당권(서서울농업협동조합, 김종열)은 말소기준권리이며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

그 외 갑구의 압류(은평세무서장) 및 지분 이전(김승민) 사항은 경매 절차에 따라 정리될 것입니다.

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

김진성: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.03.20, 확정 2015.11.16, 배당신고 2025.07.02. 대항력 없음.

장양석: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024.06.24, 확정일자 없음, 배당신고 2025.06.09. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2016.11.04. 접수된 서서울농업협동조합의 근저당권입니다.

모든 을구 권리는 말소 예정이며, 갑구의 압류 및 지분 이전 등도 경매 절차에 따라 정리될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연희동 179-52번지 일대는 전통적인 주거지역으로서, 인근에 단독주택 및 다가구 주택이 밀집해 있습니다.

소규모 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

단독주택이 주를 이루는 지역 특성상, 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

연희2구역 주택정비형 공공재개발사업이 진행될 경우, 향후 지역 전반의 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

교육: 인근에 연북중학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

편의시설: 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

교통: 차량 및 버스 등 대중교통 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주변 지역은 주택가로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정: 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업 구역 내에 위치함에 따라, 향후 재개발 사업 진행 과정에서 추가적인 부담금 발생, 사업 지연 또는 무산 가능성 등이 존재합니다. 조합 설립 추진 위원회가 변경 승인된 상태로, 사업 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 건축물 노후도: 본건 건물의 사용 승인일이 1982년 12월 3일로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 건물 내부 및 외부 상태에 대한 철저한 점검이 필수적이며, 대규모 보수 또는 재건축 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 지형: 토지가 부정형의 급경사지로 되어 있어 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있으며, 향후 개발 시 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건축 제한: 본건 토지는 건축허가·착공제한지역에 해당하며, 해당 제한 기간이 2024년 6월 16일까지입니다. 제한 해제 후 재개발 사업과의 연계성을 고려해야 합니다.

6.5. 토지거래허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 4월 3일까지입니다. 이 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

6.6. 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하나, 공부와의 차이가 없어 명확한 상황 파악이 필요합니다. 실제 점유 여부 및 법적 지위 확인이 중요합니다.

6.7. 임대 관계 미상: 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 중심지에 위치하며, 연희2구역 주택정비형 공공재개발사업의 수혜가 기대되는 단독주택입니다.

양호한 입지 조건과 재개발 사업의 잠재적 가치 상승 가능성이 주요 투자 포인트입니다.

그러나 건물의 노후도, 급경사지 토지 형태, 건축 및 토지거래 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 철저한 현장 조사 및 재개발 사업 진행 상황에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재개발 사업 잠재력: 연희2구역 공공재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

8.2. 우수한 입지: 서울 도심권 내 선호도 높은 연희동의 중심부 위치.

8.3. 토지 가치: 155㎡의 넓은 대지는 재개발 시 중요한 자산 가치를 지닙니다.

8.4. 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 관계 정리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 다세대/연립주택 최근 실거래가 (2026년 7월 기준)는 면적 52.83㎡ ~ 57.58㎡ 기준으로 약 3억 3천 9백만원 ~ 5억원 수준입니다. 이는 3.3㎡당 약 197만원 ~ 312만원 수준으로, 본건 토지면적(155㎡) 및 건물 면적(502.83㎡) 대비 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 토지면적은 155㎡이며, 연희동 일대의 단독주택 토지 시세는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

건물의 연면적은 약 502.83㎡로, 제시외 건물을 포함한 전체 면적임을 감안해야 합니다.

감정가 676,967,710원은 토지 가치와 노후 건물을 포함한 금액으로, 재개발 사업이 순조롭게 진행될 경우 시세 상승 여력이 충분합니다.

입찰가를 산정함에 있어, 감정가를 기준으로 하되 재개발 사업의 성공 가능성, 현 건물의 수리·철거 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

현재 시점에서 감정가 676,967,710원을 기준으로, 재개발 사업의 잠재적 가치를 고려하여 720,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 재개발 사업 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.