나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9841 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제1층 제104호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2025-12-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9841 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제1층 제104호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경9841
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제1층 제104호
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매11계 2025타경9841 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제1층 제104호 | 감정가: 62,000,000원 | 최저가: 39,680,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울남부지방법원 2025타경9841 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9841 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제1층 제104호
용도: 다세대주택
감정가: 62,000,000원
토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)
건물면적: 11.30㎡ (약 3.42평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 장OO
채무자: 한OO
채권자: 조OO
특이사항: 없음
주의사항: 없음
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 조OO이며, 소유자는 장OO, 채무자는 한OO입니다. 현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 특이 사항은 확인되지 않으나, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 권리 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
1.4. 상권분석
화곡동은 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 특징을 가집니다. 까치산역 인근은 주택가와 가까워 지역 밀착형 업종이 발달할 수 있으며, 주변에 다양한 음식점과 술집 등이 있어 먹자골목 문화가 형성되어 있습니다. 과거에는 강서구청, 강서경찰서 등 공기관이 위치하여 번영하였으나, 강서구청의 마곡지구 이전에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다. 또한, 최근 전세사기 여파로 인해 일부 공실률이 나타나고 있으며, 코로나19 팬데믹의 영향으로 상권 침체가 이어지고 있다는 분석도 있습니다. 따라서 신축 오피스텔 입주 등 젊은층 수요 증가 가능성 및 광역철도 개통 시 상권 활성화 가능성을 고려할 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본건은 까치산역을 이용할 수 있어 지하철 2호선과 5호선 접근성이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주위에는 공원과 학교 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다. 강서대학교가 인근에 위치해 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
1. 건축물 용도와 현황 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '의원'이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 건물의 사용 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.
2. 토지 지목과 현황 불일치: 대지권의 목적인 토지(화곡동 산172-4)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이 역시 재산권 행사 및 건축 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.
3. 토지이용계획 및 제한사항:
- 중요시설물보호지구(공항): 항공기 운항 및 공항 안전과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.
- 수평표면구역(공항): 공항 시설 보호를 위한 건축 제한 구역입니다.
- 대공방어협조구역: 군사시설 보호를 위한 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.
- 준보전산지 (화곡동 산172-4): 산지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.
- 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.
- 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 규제가 있을 수 있습니다.
4. 임대관계 미상: 현재 임차인이 있다면 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.
혐오시설 관련: 검색 결과에서 강서구 전체적으로 기피/혐오 시설 문제 해결을 위한 TF가 구성된 사례가 있으나, 본건 소재지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, '혐오시설'은 개인의 인식에 따라 다르게 분류될 수 있으며, 관련 법규 및 지역 환경을 면밀히 확인해야 합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 역세권 인근에 위치하며 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 건축물 용도 및 토지 지목 불일치, 다양한 토지 이용 제한 사항, 그리고 미상인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 문제점들에 대한 명확한 확인과 해결 방안 모색이 필요합니다. 상권의 경우, 과거의 중심지 역할에서 변화가 예상되며, 최근 상권 침체 및 전세사기 여파 등 부정적인 요인도 존재합니다.
1.8. 투자 포인트
- 지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 역세권 입지.
- 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 존재 가능성.
- 향후 교통망 확충(광역철도 개통 언급) 시 추가적인 가치 상승 기대.
다만, 앞서 언급된 여러 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 현장 방문을 통해 상세한 권리관계 및 물건 상태를 파악한 후 신중한 투자 결정을 내리시길 권장합니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매11계