나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9921 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 842-11 주성리치빌 제1층 제101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9921 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 842-11 주성리치빌 제1층 제101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경9921
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥동 842-11 주성리치빌 제1층 제101호
• 감정가: 182,000,000원
• 최저가: 116,480,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매9계 2025타경9921 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 842-11 주성리치빌 제1층 제101호 | 감정가: 182,000,000원 | 최저가: 116,480,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9921 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 842-11 주성리치빌 제1층 제101호

용도 (공부상/현황): 근린생활시설 / 현황 주거용 이용 중

감정가: 182,000,000원

토지면적: 25.07㎡ (약 7.58평)

건물면적: 45.67㎡ (약 13.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (소유자: 최OO, 채무자: 최OO, 채권자: 김OOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

위치 및 주위환경: 본건은 서울시흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 1층이며, 2009년 04월 22일에 사용 승인된 비교적 연식이 있는 건물입니다.

토지의 형상 및 도로 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며, 남측으로 약 6미터, 서측으로 약 3미터 내외의 도로와 접하여 접근성이 양호합니다.

혐오시설 검색 결과: 지도 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2. 권리 분석

2.1. 경매 권리관계

경매 개시: 본건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일하여 복잡한 권리관계는 발생할 가능성이 낮습니다.

말소기준 권리: 사건번호, 채무자, 채권자 정보만을 바탕으로 하며, 등기부상 말소기준권리 및 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다. 다만, 강제경매는 통상 가압류 또는 판결에 의한 경매이므로, 등기부등본 확인을 통해 선순위 권리 및 후순위 권리 소멸 여부를 반드시 파악해야 합니다.

임대차 관계: 현재 임대 미상으로 조사되었으며, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 주거 목적으로 이용 중일 경우 명도 협의에 시간이 소요될 수 있습니다.

2.2. 법적/행정적 제한 사항

용도 문제: 공부상 용도는 제1종 근린생활시설(한의원)이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 중요한 리스크로, 대출 진행 시 제약이 있을 수 있으며, 향후 주거용으로 사용하고자 할 경우 위반 건축물 여부 및 양성화 가능성을 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 일반적인 규제사항입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 및 생활 인프라

상권: 주거 밀집 지역 내의 1층 근린생활시설입니다. 주거용으로 이용 중인 현황을 고려할 때, 상권 분석보다는 주거 편의성에 중점을 두어야 합니다. 주변은 소규모 주택과 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.

생활정보: 서울시흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 일반적인 주거지역의 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 접근성은 보통 수준입니다. 위생설비, 급배수, 도시가스, 난방설비 등 기본적인 주거 설비는 갖추어져 있습니다.

3.2. 건물 이용 상태

이용 현황: 집합건축물대장상 근린생활시설이나 실제는 주거용으로 사용 중이며, 감정평가 시 주거용 이용 상황을 참작하여 평가되었습니다.

제시외 건물: 베란다 등의 제시외 건물 ㉠이 소재하나, 이는 일반적인 부동산 거래 시장에서 포함되어 거래되는 점을 고려하여 감정가에 포함 평가되었습니다. 이는 추가적인 비용 부담 리스크를 줄여줍니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

용도 변경 리스크: 공부상 근린생활시설을 현황 주거용으로 사용하는 점은 매각 후 가장 큰 리스크입니다. 대출 한도 축소, 주택 수 산정 문제, 관할 관청의 원상복구 명령 가능성(위반 건축물 등재)을 사전에 확인하고 입찰해야 합니다.

현황 점유자 명도: 임대 미상이므로, 낙찰 후 점유 관계를 명확히 파악하고 명도계획을 수립해야 합니다. 현황이 주거용이므로 주택 임대차보호법의 적용을 받는 임차인 또는 불법 점유자일 가능성을 모두 염두에 두어야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 서울 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역 내 1층 물건으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 입지는 초등학교 인근의 일반 주거지로 보통 수준입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이(근린생활시설 $\rightarrow$ 주거용)에 대한 법률적 리스크를 명확히 이해하고 입찰해야 합니다. 이 리스크를 감안하더라도 낙찰가에 따라 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 현황 주거용 이용: 실거주를 목적으로 하는 실수요자에게는 주거 환경이 이미 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. (단, 용도 문제 해결 필요)

2. 일괄 매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

3. 1층 접근성: 1층에 위치하여 거동이 불편한 세대나 어린이가 있는 세대에 유리할 수 있습니다.

4. 낮은 감정가: 1억 8천만 원대의 감정가로 서울 지역에서 비교적 저렴한 가격대로 접근이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계