나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9929 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제806호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9929 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제806호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9929
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제806호
• 감정가: 317,000,000원
• 최저가: 253,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9929 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제806호 | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 253,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9929 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제806호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 317,000,000원

토지면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

건물면적: 29.28㎡ (전용면적 약 8.86평)

*오피스텔의 경우 위 면적은 전용면적 기준이며, 분양면적은 공용면적 포함 시 약 15평 내외로 추정됩니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

지하철역까지의 거리는 도보로 다소 이동해야 하는 위치이나, 광역 교통 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 사다리형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남동측으로 포장된 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 특히 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등에 해당하여 건축물의 최고 높이에 제한을 받을 수 있는 지역임을 유의해야 합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 현황 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제8층 제806호입니다.

외벽은 외장재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

현재 오피스텔(주거용 또는 업무용)로 이용되고 있습니다.

3.2. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 방화 설비 등이 갖추어져 있어 일반적인 오피스텔로서의 기능을 수행하는 데 부족함이 없습니다.

4. 권리 분석

4.1. 채권 및 채무 관계

본 건은 소유자 문OO를 채무자로 하여 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자가 법원에 강제집행을 신청한 것으로, 매각으로 인해 모든 권리 관계가 정리되는 '소멸주의'가 적용되는 것이 일반적입니다.

4.2. 임차인 현황 및 주의사항 (특이사항)

가장 큰 주의사항이자 특이사항은 다음과 같습니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

이는 낙찰자가 인수할 보증금 잔액에 대한 리스크를 주택도시보증공사(HUG)가 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다.

매수인의 입장에서 잔여 보증금 인수 부담이 사라지므로, 권리 관계 측면에서 상당히 유리한 조건으로 해석될 수 있습니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역에 위치하고 있어 상업 시설 이용이 용이하며, 주위에 다세대 주택과 오피스텔이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 생활 편의 시설

인근에 우장초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

도로 상태는 포장된 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 보행에 문제가 없습니다.

5.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 환경입니다.

현 시점 기준으로 해당 소재지 '웨인씨티' 및 인근 지역에 특이하거나 직접적인 영향을 줄 수 있는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 명확성

앞서 언급된 바와 같이, HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로 미배당 잔액에 대한 인수 리스크는 사실상 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 매각 조건이 정확히 충족되는지 여부는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 높은 밀집도 및 주차 문제

화곡동 일대의 오피스텔 및 다세대 주택 밀집 지역의 특성상 주거 밀집도가 높고, 기계식 주차 설비의 관리 및 이용에 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 시장 불확실성

임대차 관계는 '기타 미상'으로 기재되어 있으나, HUG의 조건부 포기 매각인 점을 고려할 때 실제 점유 현황과 명도 난이도를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

낙찰 후 명도 과정에 대한 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 일반상업지역에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로서, 전용면적 약 8.86평의 소형 평형입니다.

무엇보다 'HUG 임차보증금반환청구권 포기 조건'이라는 권리상 유리한 특이사항을 가지고 있어, 매수자가 인수해야 할 리스크가 최소화된 물건입니다.

공법상 제한(고도 제한 등)은 있으나, 이미 지어진 건물이므로 현황 이용에 큰 제약은 없습니다.

7.2. 투자 포인트

1) 리스크 최소화: HUG의 조건부 포기 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금의 잔액 리스크가 없어 권리 분석의 안정성이 매우 높습니다.

2) 소액 투자 용이성: 소형 오피스텔로 접근성이 좋으며, 주변 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3) 입지적 장점: 우장초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 생활 편의성이 우수하여 실수요자 및 임차인 확보가 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계