나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9969 [1] 서울특별시 영등포구 문래동6가 55-1 문래현대6차아파트 제602동 제13층 제1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '문래중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트기와지붕 지상 18층 건물내 제13층 제1307호로서,
(사용승인 : 1997.07.18.)

- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
- 창호 : PVC 창호 및 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 대체로 장방형의 토지로서 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로, 서측 및 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9969 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동6가 55-1 문래현대6차아파트 제602동 제13층 제1307호

용도: 아파트

감정가: 710,000,000원

토지면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

토지지분: 19.37㎡ (약 5.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.55㎡ (약 15.29평)

건물지분: 50.55㎡ (약 15.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

사용승인일: 1997년 07월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '문래중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트기와지붕 지상 18층 건물내 제13층 제1307호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅마감 등, 창호는 PVC 창호 및 알루미늄 샷시 창호 등임.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 대체로 장방형의 토지로서 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

2.5. 인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복2차선 포장도로, 서측 및 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리분석

말소기준권리인 제3.4구잠수기수산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2022-10-27)보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

근저당권, 근저당권부채권근질권설정, 전세권설정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 하나 대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 보증금 500만원이 있으나, 내부 확인 불가로 인한 임대차 관계 파악에 유의가 필요함.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기구분 요약

* 소유권이전: 박삼순 (1997-09-09), 이석균 (2012-10-05, 매매)

* 근저당권: 제3.4구잠수기수산업협동조합 (480,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 하나로대부주식회사 (70,000,000원, 말소)

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (70,000,000원, 말소)

* 근저당권: 하나로대부주식회사 (70,000,000원, 말소)

* 전세권설정: 하나로대부주식회사 (5,000,000원, 말소)

* 임의경매: 제3.4구잠수기수산업협동조합 (414,574,743원)

등기부채권 총액: 625,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 문래동6가 지역은 아파트단지와 더불어 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 곳임. 이는 안정적인 주거 수요와 함께 생활 편의시설 접근성이 양호함을 시사함.

4.2. 주변 상권

아파트 단지 인근에 위치하여 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 영등포구의 중심적인 입지 특성상 다양한 상업 및 업무 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 문래현대6차아파트

관리사무소 연락처: 02-2635-8529

주소: 서울특별시 영등포구 문래동6가 55-1

사용승인일: 1997년 07월 18일

세대수: 270세대 (2개동)

최고층: 18층

주차: 총 55대 (지상 12대, 지하 8대, 전기차충전기 5대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 문래중학교 남측 인근 위치

* 교통시설: 인근 버스정류장 소재

* 편의시설: 주위 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 이용 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 내부 설비 등의 정상 작동 여부 확인이 불가하였음. 이로 인해 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없었으나, 일반적인 아파트 단지 주변 환경 조사 시 인근 지역의 잠재적 혐오시설(예: 소각장, 하수처리장 등) 존재 가능성을 배제할 수는 없음. 다만, 현재 공개된 정보만으로는 혐오시설로 인해 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 뚜렷한 사항은 발견되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 영등포구에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰 시 등기부상 권리 부담은 없을 것으로 판단됨. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 내부 확인이 불가하여 수리비 등 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함. 감정가는 7억 1천만원이나, 최근 실거래가는 50.55㎡ 기준으로 7억 2천만원에서 8억 2천만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있음.

8. 투자 포인트

* 서울 영등포구 소재의 아파트로, 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적음.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가 710,000,000원을 기준으로, 최근 동일 면적(50.55㎡) 실거래가가 2026년 1월 720,000,000원, 2026년 4월 820,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건은 13층으로 최근 실거래가보다 높은 층수에 해당함.

다만, 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 부담 가능성 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가 대비 소폭 상승한 780,000,000원 ~ 800,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있음.

최근 실거래가 최고가(820,000,000원)를 고려하면, 보수적으로 접근 시 감정가(710,000,000원) 이상, 적극적으로는 780,000,000원 내외로 입찰하는 전략이 유효할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.