나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1383 [1] 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[동국대학교 서울캠퍼스 후문] 북서측 인접, [서울 충무초등학교] 남서측 인근, [지하철 3,4호선 충모로역] 동측 인근(1번 출구 기준 직선거리 약 300m)에 위치함
대학교 북문과 지하철역 사이로 근린생활시설이 중심이 되고 후면에 업무용 부동산 등이 혼재하는 상업지대임

교통상황

본건 소재 단지로 차량 접근 및 출입 가능하며 인근에 지하철역 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지하5층 공동주택(아파트-소형주택)
건물 내 지하1층에 위치하는 근린생활시설로
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 페인팅 등

이용상태

공부상 근린생활시설, 현황 공실 상태임

설비내역

천장에 에어컨설비 되어 있음
소재 건물 내 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사한 부정형 토지로 다소 경사지이나 조성되어 2동의 공동주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

남측으로 '서애로1길' / 동측으로 '퇴계로46길'에 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심임 (별첨 확인서 사본 참고)

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 공실이나 구체적인 계약관계 등인 미상임
공부상 지층이나 현황은 노변에 접하여 있음(사진용지 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1383 (1)

소재지: 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비101호

용도: 근린상가

감정가: 1,967,000,000원

토지 면적: 32.70㎡ (약 10.01평)

건물 면적: 51.45㎡ (약 15.56평) (전용면적/공급면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍천농업협동조합 (임의경매개시결정 기준)

2. 입지조건

위치: 동국대학교 서울캠퍼스 후문 북서측 인접, 서울 충무초등학교 남서측 인근, 지하철 3,4호선 충무로역 동측 인근(1번 출구 기준 직선거리 약 300m).

교통: 본건 소재 단지로 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황이 양호한 편입니다.

주변 환경: 대학교와 초등학교 인근에 위치하며, 지하철역이 동측에 인접하여 근린생활시설이 중심이 되고 후면에는 업무용 부동산 등이 혼재하는 상업지대입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2024-11-11, 권리자: 흥천농업협동조합, 채권최고액: 1,820,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 나중에 설정되었거나, 경매로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 주식회사리디스커버리: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-01-08, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원.

등기부채권 총액: 2,646,435,858원.

4. 상권분석

주요 배후 수요: 동국대학교 학생 및 교직원, 인근 직장인, 지역 주민 등 다양한 수요층이 존재합니다.

상권 특성: 대학가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 근린 상권 형성 가능성이 높으며, 충무로역 인근의 풍부한 유동인구를 활용할 수 있는 입지입니다.

물건 현황: 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

편의시설: 지하철 3,4호선 충무로역(도보 약 5분), 다수의 버스 노선 이용이 가능한 교통 요지입니다.

교육시설: 서울 충무초등학교, 동국대학교 서울캠퍼스가 인접해 있습니다.

주변 시설: 중구 도심 지역에 속하여 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 매수 후 임대차 계약 체결까지 공실로 인한 금융 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

시장 경쟁: 인근에 유사한 상가 시설들이 다수 존재하므로, 임대료 경쟁이 심화될 수 있습니다.

복합 토지이용계획: 제2종/3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 도시계획으로 인해 향후 건물 활용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 도심 지역인 중구 충무로에 위치한 역세권 상가로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

동국대학교 및 충무초등학교와 인접하여 학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서의 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 이는 곧 임대 수익을 바로 창출할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다.

다수의 채권이 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정으로 인수하는 권리 부담이 없어 등기 상태가 매우 깔끔합니다.

장기적인 관점에서 도심 지역 부동산의 꾸준한 가치 상승을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

도심 역세권 입지: 지하철 충무로역을 도보로 이용 가능한 핵심 상업 지역에 위치합니다.

풍부한 유동인구: 대학가, 주거 지역, 업무 지구 등 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

권리관계 명확: 경매로 인한 권리 소멸로 안전하게 취득할 수 있습니다.

가치 상승 잠재력: 서울 도심 지역 부동산의 꾸준한 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없는 관계로 권리상 부담은 없으나, 현 공실 상태임을 감안하여 공격적인 입찰보다는 안정적인 수익을 확보할 수 있는 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.