나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102825 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 16층1611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서이초등학교"" 북동측 인근에 위치며 주위는 음식점
점포, 금용기관, 오피스텔, 업무용빌딩, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등으로 보아 대
중교통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건내 16층 1611호로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

오피스텔(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약
에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~
2025.9.30.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102825 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 16층1611호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.01㎡ (약 0.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.78㎡ (약 5.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 물건 현황

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 북동측으로는 서이초등학교가 인근에 있습니다. 주위 환경은 음식점, 점포, 금융기관, 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 17층 건물 중 16층에 위치한 1611호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 샷시 이중 창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 정보

본건 토지는 세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

3. 입지조건

본 물건은 서초동의 중심 지역에 위치하며, 서이초등학교와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량 및 대중교통 이용이 모두 편리한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이서현)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2021년 11월 12일

* 배당신고일자: 2024년 01월 03일

* 대항력: 있음

4.2. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2015-12-04 접수)

* 주택임차권 (이서현, 200,000,000원, 2024-01-03 접수) - 인수되는 권리

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-09-01 접수) - 말소

* 압류 (충청남도청양군, 2023-05-22 접수) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원, 2025-05-09 접수) - 말소

4.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권 등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2021.12.20, 확정일자 2021.11.12)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.4. 말소기준권리

갑구 5번 국민건강보험공단 압류 (2022-09-01)

5. 상권분석

본 물건이 위치한 서초동 일대는 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업 및 업무 지역입니다. 인근에 서이초등학교가 위치하여 학군 및 주거 배후 수요가 안정적입니다. 다양한 상업 시설이 잘 발달되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 우수하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 음식점, 금융기관, 점포가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 서이초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능하며, 16층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 보증금 200,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 소형 면적: 전용 면적이 19.78㎡(약 5.98평)으로 소형 오피스텔이므로, 투자 또는 실거주 시 활용 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 아파트 용도로의 토지거래허가구역 지정 등은 향후 건물 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 서초구 서초동이라는 우수한 입지에 위치한 소형 오피스텔입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역에 소재하고 있습니다. 그러나 2억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고, 투자 가치를 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 서초구 서초동이라는 핵심 지역에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 상업 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025년 10월 15,000만원, 2026년 3월 17,000만원) 및 감정가(21,700만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 제외하고 계산했을 때, 보수적인 접근으로 약 190,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 그러나 실제 입찰 시에는 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용과 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.