나이스옥션 법원경매 창원 2024타경982 [1] 경상남도 김해시 생림면 생철리 419-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경982 [1] 경상남도 김해시 생림면 생철리 419-2 단독주택 경매

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창원지방법원 경매7계 2024타경982 | 소재지: 경상남도 김해시 생림면 안양로44번길 12-2 | 감정가: 209,315,000원 | 최저가: 54,870,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경982 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 생철리 419-2

용도: 단독주택

감정가: 209,315,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적: 575.00㎡ (약 174.08평)

건물 면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

제시외 건물 면적: 68.70㎡ (약 20.77평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 140.70㎡ (약 42.55평)

1.3. 건물 주요 구조

기호(2) 단독주택: 강파이프조 샌드위치판넬지붕 단층 건물.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 생철리 소재 "생림중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 학교 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 주거개발진흥지구(주거용지) 및 지구단위계획구역(생철지구) 내에 해당되어 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역, 상대 및 절대보호구역 등의 법적 제한이 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 동측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로와 접하고 있으나, 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나 현황상 타인 소유의 토지를 통하여 출입하고 있어 통행의 연속성이 불안정할 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

인접 지대비 평지의 사다리형 토지로서, 현재 주거용(단독주택)으로 이용 중입니다. 일부 약 64㎡에 '도로공제부분'이 있어 이를 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 조건 및 대상

토지 및 건물 일괄매각이며, 등기부에 미등기된 제시외 건물(68.70㎡)이 포함되어 매각됩니다. 제시외 건물을 포함하여 총 건물의 실사용 면적이 증가합니다.

3.2. 임차인 관계 (명도 리스크)

"대항력 있는 임차인 있을 수 있음"이 주의사항에 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 잔금을 납부하더라도 임차인에게 대항할 수 있는 권리가 존재할 경우, 명도(인도)에 어려움을 겪거나 보증금을 추가로 인수해야 할 중대한 리스크를 의미합니다. 입찰 전 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 조사가 필수입니다.

3.3. 기타 채권 관계

부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 '한OO'으로 동일합니다. 채권자는 '김OOOOOOOO'입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설 및 환경

본건 소재지인 생림면 생철리는 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 지역 특성상 대규모 상권이나 편의 시설은 부족할 수 있습니다. 주변에는 생림중학교가 인접해 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있으며, 검색 결과에 따르면 인근에 철못 제조, 자동차부품, 산업기계 등을 다루는 공장들이 생철리 및 나전리에 산재해 있어 주거 지역과 산업 시설이 혼재된 형태입니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과만으로는 해당 물건지 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 소규모 공장 및 산업시설이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요소에 대한 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 접근로 리스크 (맹지 탈출 문제)

지적도상 맹지이며, 현황상 타인 소유 토지를 통하여 출입하고 있는 점은 가장 큰 리스크입니다. 통행을 위한 법정지상권, 주위토지통행권 분쟁 소지 및 추가적인 비용(토지사용료) 발생 가능성이 높습니다.

5.2. 임차인 리스크

대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 명도 책임 및 보증금 인수 여부에 대한 중대한 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 임차인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

5.3. 건축물 구조의 한계

주택이 강파이프조 샌드위치판넬지붕 구조로, 일반적인 콘크리트 주택 대비 내구성이 낮고, 추후 증축이나 재건축 시 제한이 따를 수 있으며, 감정가 산정 시 이러한 점이 반영되었을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 174평의 넓은 토지 면적과 제시외 건물까지 포함된 실사용 면적(약 42.5평)을 고려했을 때, 감정가 대비 투자 가치는 있으나, 지적도상 맹지 문제와 대항력 있는 임차인 존재 가능성이라는 두 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다. 리스크 분석 및 해결 능력이 있는 전문 투자자 또는 실거주 목적으로 통행 문제 해결에 대한 협의가 용이한 매수자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 상대적으로 저렴한 감정가로 넓은 토지(계획관리지역/주거개발진흥지구)를 확보할 기회입니다.

둘째, 미등기 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 실사용 면적 대비 효용성이 높습니다.

셋째, 계획관리지역 내 주거개발진흥지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 측면에서 이점이 있을 수 있습니다.

6.3. 투자 전 검토사항

반드시 현장 답사를 통해 진입로(타인 토지 통행 현황) 상태를 확인하고, 인근 주민 탐문 등을 통해 임차인 현황 및 대항력 여부를 파악해야 합니다. 맹지 문제 해결을 위한 법적 조치 또는 인접 토지 소유자와의 협의 비용을 미리 산정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매7계