나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2632 [1] 울산광역시 울주군 상북면 소호리 1005 전 경매
매각기일: 2025-12-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2632 [1] 울산광역시 울주군 상북면 소호리 1005 전 경매
- 사건번호: 2024타경2632
- 주소: 울산광역시 울주군 상북면 소호리 1005
- 감정가: 75,795,000원
- 최저가: 12,739,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 전
울산지방법원 경매6계 2024타경2632 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 소호리 1005 | 감정가: 75,795,000원 | 최저가: 12,739,000원 | 용도: 전
1. 울산지방법원 2024타경2632 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경2632 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 상북면 소호리 1005
용도: 전 (밭)
감정가: 75,795,000원
토지면적: 489.00㎡ (약 147.92평)
토지 지분율: 48900 (참고: 토지면적 489.00㎡ 기준으로 보고서 작성)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 89.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 송OO
채무자: 최OO
채권자: 상OOO
특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각
주의사항:
1. 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
2. 최저매각가격은 매각 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격을 기준으로 산정되었습니다.
3. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. (별지 사실조회회신서 기재 내용 확인 필요)
4. 지목은 전(밭)이나 현황은 무허가 건물의 건부지이며, 일부 벽체가 무너진 폐가 상태의 제시외 건물 2개동이 소재합니다.
5. 본건 토지는 맹지입니다.
감정평가서 요약:
토지감정요항표
- 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 상북면 소호리 소재 "소호와리경로당" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 형태 및 이용상태: 사다리형 평지의 토지로서, 현황은 무허가 건물의 부지로 이용되고 있습니다.
- 인접 도로상태: 본건 토지는 맹지입니다.
- 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다.
- 공부와의 차이: 없음
- 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.
1.2. 입지조건
본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 소호리의 농경지 및 주택, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. "소호와리경로당" 북서측 인근으로, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로 판단됩니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 인근 버스정류장을 통해 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 축사가 위치하고 있어 일부 환경적 요인이 있을 수 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자는 송OO입니다. 채무자는 최OO, 채권자는 상OOO입니다.
주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.
- 농지취득자격증명: 본건 토지의 지목은 '전'이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 관련 서류 준비 및 제출 절차를 확인해야 합니다.
- 법정지상권: 본건 토지 위에 현황 무허가 건물이 소재하며, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 문제될 수 있습니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.
- 재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었음을 의미합니다. 이는 현 물건의 가치나 권리관계에 대한 시장의 평가를 반영할 수 있습니다.
- 맹지: 본건 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보 방안에 대한 법적 검토가 필수적입니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 주거 및 농업 시설이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다. 주변에 소규모 주택들이 산재해 있으며, 농경지가 넓게 분포하고 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성보다는 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의시설(마을회관, 소규모 점포 등) 정도의 인프라를 예상할 수 있습니다. 주변 축사 존재는 냄새나 소음 등 환경적 요인에 영향을 줄 수 있습니다.
1.5. 생활정보
울산광역시 울주군 상북면 지역은 울산 시내와 인접해 있으면서도 전원적인 생활 환경을 제공하는 곳입니다. 본 물건 소재지는 경로당이 인근에 위치해 있으며, 농경지가 많아 조용한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 맹지이고 제시외 무허가 건물(폐가 상태)이 소재하며, 일부 벽체가 무너진 상태임을 감안할 때, 즉각적인 주거 용도로 사용하기는 어렵고, 개발 또는 정비가 필요합니다.
1.6. 잠재적 리스크
본건과 관련하여 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.
- 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 협의 또는 토지 사용 승낙서 확보가 필요합니다.
- 무허가 건물 및 폐가: 제시외 건물로 인한 법적 문제(철거 의무 등) 및 미관상의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 안전상의 위험이 존재할 수 있습니다.
- 농지취득자격증명: 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 자격 요건 및 제출 기한을 엄수해야 합니다.
- 법정지상권: 토지 위의 기존 건물과 관련하여 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 지료를 지급하거나, 건물 철거를 요구하지 못하는 등 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.
- 재매각: 이전 유찰 이력은 해당 물건의 잠재적 문제점이나 시장에서의 낮은 선호도를 반영할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 울산광역시 울주군 상북면에 위치한 토지 매각 물건으로, 감정가는 75,795,000원입니다. 지목은 전이지만 현황은 무허가 건물의 건부지로 이용되고 있으며, 폐가 상태의 제시외 건물이 존재합니다. 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다. 제시외 건물 매각 제외 및 재매각이라는 점을 고려할 때, 투자 가치는 해당 물건의 권리관계 명확화 및 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 판단해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
- 비교적 저렴한 감정가: 재매각 물건으로, 이전보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.
- 개발 잠재력: 계획관리지역에 속해 있어, 법적 제약 조건(맹지 해소, 무허가 건물 처리 등)을 해결할 경우 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.
- 전원생활 수요: 울산 도심과 인접하면서도 전원적인 환경을 갖추고 있어, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요가 있을 수 있습니다.
본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 상담을 통해 이루어져야 합니다.
법원 정보
울산지방법원 경매6계