나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4614 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118 임야 경매
매각기일: 2025-12-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4614 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118 임야 경매
- 사건번호: 2024타경4614
- 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118
- 감정가: 354,796,000원
- 최저가: 173,850,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 임야
울산지방법원 경매6계 2024타경4614 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118 | 감정가: 354,796,000원 | 최저가: 173,850,000원 | 용도: 임야
1. 울산지방법원 2024타경4614 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경4614 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118
물건종별: 임야
감정가: 354,796,000원
토지면적: 12,901.00㎡ (약 3,902.00평)
건물: 없음
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지 (일괄매각)
1.2. 입지조건
본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118에 소재하며, "반천일반산업단지" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 임야, 농경지 및 일부 주택 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 매우 어려운 임야로서 통행 사정이 불편하며, 법면으로 인해 북측의 광대로 접근이 불가하고 남측의 폭 2m 임도를 통해서만 접근이 가능한 점은 큰 단점입니다. 지리적으로는 급경사지에 위치한 부정형의 임야 상태입니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 소유자는 영OOOOOOOOOOO이며, 채무자도 동일합니다. 채권자는 온OO입니다. 특이사항으로는 중복사건이 존재하며, 특히 "분묘기지권"이 등재되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 토지 상에 분묘가 존재하며, 해당 분묘의 사용에 대한 권리가 별도로 존재함을 의미합니다. 또한, 감정평가 과정에서 지상의 입목은 토지가격에 포함되었으며, 고압선이 통과하는 선하지 구간이 포함되어 공법상 제한을 감안하여 평가되었습니다. 지상 목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 소재할 수 있으므로 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다. 인접지와 지적 경계 확인이 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 요구될 수 있습니다.
1.4. 상권분석 및 주변 시설
본 물건은 반천일반산업단지와 인접해 있어 산업 활동이 이루어지는 지역에 포함됩니다. 주변은 임야와 농경지가 주를 이루고 있으며, 일부 주택이 산재해 있습니다.
직접적인 상업 시설이나 주거 편의 시설은 물건지 인근에 부족한 것으로 파악됩니다.
주변을 지도 서비스로 확인한 결과, "반천일반산업단지"의 기능으로 인해 일부 소음이나 교통량 증가 가능성은 있으나, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 대규모 폐기물 처리 시설이나 유해 화학물질 관련 시설 등이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전원개발사업구역에 포함되어 고압선이 통과하는 구간이 있어 이는 잠재적인 개발 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 현재 자연림 상태의 임야로, 주거 또는 일반적인 생활 시설과는 거리가 있습니다. 차량 접근이 매우 제한적이고 주변 편의시설이 부족하여 일상적인 생활 거주 목적보다는 개발 또는 투자 관점에서 접근해야 하는 물건입니다. 반천일반산업단지가 인근에 있어 해당 산업단지 근로자 등을 대상으로 한 임대 또는 개발 가능성을 간접적으로 고려해볼 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 물건에 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
첫째, "분묘기지권"의 존재는 토지 이용 및 개발에 있어 법적 제약을 야기할 수 있으며, 분묘 관련 권리자와의 협의가 필요할 수 있습니다.
둘째, 매우 열악한 접근성은 향후 토지 활용도를 크게 제한하며, 개발 비용 증가의 요인이 됩니다.
셋째, 급경사 지형은 개발 가능성을 낮추고, 성토 또는 절토 등 막대한 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.
넷째, 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하며, 일부는 도시관리계획 입안 중으로 향후 변동 가능성도 있습니다.
다섯째, 고압선이 통과하는 구간이 있어 토지의 미관을 해치고 전자파 등 잠재적 영향을 고려해야 합니다.
여섯째, 지상 목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘의 존재 가능성은 추가적인 발견 시 복잡성을 더할 수 있습니다.
일곱째, 인접지와 지적 경계 확인의 불분명함은 측량에 따른 추가 비용과 시간 소요를 발생시킵니다.
1.7. 종합 의견
울산광역시 울주군 언양읍 반송리 산118 임야는 반천일반산업단지 인근이라는 지리적 이점에도 불구하고, 접근성, 지형, 분묘기지권 등 법적 제한, 복잡한 토지 이용 계획 및 규제 등으로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 현재 상태로는 직접적인 주거용이나 상업용으로 활용하기 어렵습니다. 향후 주변 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 등 외부 요인에 의해 가치 상승을 기대해볼 수는 있으나, 이는 매우 불확실하며 높은 위험 부담을 안고 있습니다.
1.8. 투자 포인트
본 물건에 대한 투자는 매우 신중해야 하며, 다음과 같은 관점에서 고려해볼 수 있습니다.
첫째, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성을 보고 토지 가격 상승을 기대하는 투기적 관점입니다. 특히 산업단지 확장이나 관련 기반 시설 확충 시 수혜를 볼 수 있다는 가정이 필요합니다.
둘째, 임야로서의 산림 자원 가치나 특정 목적(예: 농림업, 레저 시설 등)으로의 활용 가능성을 타진해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현행 법규 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.
셋째, 혐오시설 등 주변의 부정적 요인이 해소되고, 접근성 개선 및 법적 제한 완화 등 획기적인 변화가 있을 경우를 가정한 매우 높은 위험 감수 투자입니다.
본 물건의 경우, 분묘기지권과 낮은 접근성이 투자 가치를 결정짓는 핵심 요소이므로, 입찰 전 해당 문제에 대한 면밀한 사전 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.
법원 정보
울산지방법원 경매6계