나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5929 [1] 대전광역시 동구 홍도동 107-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2024.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 홍도동 소재 "홍도동 행정복지센터" 남서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 대규모 아파트단지, 점포겸용주택, 근린생활시설, 다가구주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지임.(다가구주택 및 근린생활시설)

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복 2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2016-11-04)(홍도 주거환경개선사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2016-11-04)(홍도구역 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(1) 위 지상의 화단 및 조경수는 토지(1)에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
(사용승인일 : 2018.04.27)
- 외벽 : 치장벽돌 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

통칭 "필립하우스"

- 1층 : 소매점, 계단실 등
- 2층 : 다가구주택(5가구)
- 3층 : 다가구주택(5가구)
- 4층 : 다가구주택(4가구)
- 5층 : 사무소(2개호)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) : 철근콘크리트구조 2층 소재(확장형 발코니) 약 41.21㎡
(ㄴ) : 철근콘크리트구조 3층 소재(확장형 발코니) 약 41.21㎡
(ㄷ) : 철근콘크리트구조 4층 소재(확장형 발코니) 약 43.86㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 수목은 감정평가 및 매각에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2024타경5929 (1) 사건으로, 대전광역시 동구 홍도동 107-18에 소재한 근린주택입니다. 총 감정가는 2,401,914,400원이며, 토지 면적은 508.00㎡(약 153.67평), 건물 면적은 826.44㎡(약 249.99평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 엠OOOOOOOO이며, 공동담보 및 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함 매각 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 홍도동 소재 "홍도동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 점포겸용주택, 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 북서측으로는 왕복 2차선 도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(홍도 주거환경개선사업), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 정비구역(홍도구역 주거환경개선사업)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 6월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을15)이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 토지 등기부상 을15-4 (느티나무제삼차유한회사 근저당권부채권근질권설정) 및 건물 등기부상 을1-2 (느티나무제삼차유한회사 근저당권부채권근질권설정) 권리가 말소기준권리보다 늦게 접수되어 말소기준권리 하에서 소멸될 것으로 보입니다.

주요 권리로는 근저당 780,000,000원, 가압류 다수, 압류(동구) 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소 대상입니다.

본건의 임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

* (101호상가)양 / 보증금: 5,000,000원 / 차임: 600,000원 / 전입(사업)일자: 2023-11-09 / 확정일자: 2024-08-14 / 배당신고일자: 2024-08-14 / 대항력: 없음

* (201호)정 / 보증금: 120,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-08-31 / 확정일자: 2022-08-02 / 배당신고일자: 2024-06-12 / 대항력: 없음

* (202호,박 )한국토지주택공사 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-12-23 / 확정일자: 2022-11-25 / 배당신고일자: 2024-07-04 / 대항력: 없음

* (203호,박 )한국토지주택공사 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-06-14 / 확정일자: - / 배당신고일자: - / 대항력: 없음

* 지주택공사(204호)배 / 보증금: 180,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-06-14 / 확정일자: 2022-05-30 / 배당신고일자: 2024-07-04 / 대항력: 없음

* 지주택공사(204호)배 / 보증금: 5,000,000원 / 차임: 450,000원 / 전입(사업)일자: - / 확정일자: - / 배당신고일자: 2024-06-07 / 대항력: 없음

* (205호,이 )한국토지주택공사 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-02-18 / 확정일자: 2022-02-08 / 배당신고일자: 2024-07-04 / 대항력: 없음

* (301호,박 )한국토지주택공사 / 보증금: 95,000,000원 / 차임: 100,000원 / 전입(사업)일자: 2020-10-16 / 확정일자: 2020-08-11 / 배당신고일자: 2024-07-04 / 대항력: 없음

* (302호)이 / 보증금: 3,000,000원 / 차임: 630,000원 / 전입(사업)일자: 2022-10-25 / 확정일자: - / 배당신고일자: 2024-07-05 / 대항력: 없음

* (303호)박 / 보증금: 130,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2024-03-05 / 확정일자: 2024-01-19 / 배당신고일자: 2024-06-07 / 대항력: 없음

* (304호,윤 )한국토지주택공사 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-03-17 / 확정일자: 2022-03-03 / 배당신고일자: 2024-07-04 / 대항력: 없음

* (305호,김 )한국토지주택공사 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2022-04-19 / 확정일자: 2022-03-31 / 배당신고일자: 2024-07-04 / 대항력: 없음

* (401호)박 / 보증금: 120,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2023-01-19 / 확정일자: 2023-01-06 / 배당신고일자: 2024-06-07 / 대항력: 없음

* (402호)백 / 보증금: 85,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2021-05-11 / 확정일자: 2021-05-11 / 배당신고일자: 2024-06-18 / 대항력: 없음

* (403호)김 / 보증금: 180,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2018-05-03 / 확정일자: 2018-05-03 / 배당신고일자: 2024-06-07 / 대항력: 없음

* (404호,조 )* / 보증금: 15,000,000원 / 차임: 400,000원 / 전입(사업)일자: 2018-05-23 / 확정일자: - / 배당신고일자: 2024-08-20 / 대항력: 없음

* (501호)빈 / 보증금: 70,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2021-03-02 / 확정일자: 2021-03-02 / 배당신고일자: 2024-06-07 / 대항력: 없음

* (502호)김 / 보증금: 120,000,000원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2021-09-17 / 확정일자: 2021-09-17 / 배당신고일자: 2024-06-21 / 대항력: 없음

* 동거인송 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입(사업)일자: 2024-02-21 / 확정일자: - / 배당신고일자: - / 대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 건물은 1층 소매점, 2-4층 다가구주택(총 14가구), 5층 사무소(2개호)로 구성된 복합 용도의 근린주택입니다. 주변의 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후로 하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 1층 상가 역시 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서 운영될 가능성이 높습니다. 홍도 주거환경개선사업 구역에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 학군으로는 건물 등기부상 소재지 주소에 '동산초교로55번길 13'이 명시되어 있어, 동산초등학교와의 근접성을 예상할 수 있습니다. 교통은 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 수준이며, 행정복지센터, 점포, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 보증금 총액이 상당하므로, 배당 절차 및 실제 명도 시 발생할 수 있는 변수들에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연관성 및 전체 담보 가치를 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 상가, 다가구주택, 사무실 등 다양한 용도로 활용이 가능한 복합 근린주택입니다. 홍도 주거환경개선사업 구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 현재 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다. 권리관계가 비교적 명확하나, 공동담보 및 채권 총액 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물(2018년 준공)로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 상가, 다가구, 사무실 등 복합 용도로 다양한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 홍도 주거환경개선사업 구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,401,914,400원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보는 본건과 건물 유형 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 이러한 개별 주택의 시세(약 130만 원/㎡ ~ 190만 원/㎡)와 본건의 감정가(약 290만 원/㎡)는 상당한 차이를 보이며, 이는 본건이 근린주택으로서 가지는 복합 용도 및 신축 건물로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

종합적인 권리관계, 시장 상황, 그리고 건물의 잠재적 수익성을 고려할 때, 감정가의 90% 수준인 약 2,161,722,960원(216,172만원)을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 70% ~ 95% 범위 내에서 시장 상황에 따라 조정 가능하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 추가로 반영하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.