나이스옥션 법원경매 대전 2024타경110586 [1] 대전광역시 동구 자양동 87-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 자양동 소재 "동광초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된
주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반
대중교통상황은 보통인편임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사 지대에 위치하는 자체지반 평탄화 한 정방형의 토지로서,
"주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약3미터 정도의
막다른 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭15m-20m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물로서,
- 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임, 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지및경보설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기준시점 현재 건물 일부 내부공사로 인해 공부상 등재된 가구수와 현황 실제 가구수가
불일치한 것으로 조사되었으나, 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여
실제 정확한 가구수를 확인하기 곤란한바, 경매 진행(입찰)시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건 건물의 내부확인은 소유자 및 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면
등을 참고로 하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 재확인하시
기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서 및 현황조사보고서 상 건물 일부 내부공사로 인해 공부상 등재된 가구수와 현황 실제 가구수가 불일치한 것으로 조사된 바 입찰 시 확인 요망
매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2024타경110586 (1)

소재지: 대전광역시 동구 자양동 87-23 (신 주소: 대전광역시 동구 성동로 37)

용도: 다가구주택

감정가: 763,111,400원

토지면적: 178.20㎡ (약 589.0평)

건물연면적: 443.43㎡ (약 1,465.8평)

건물 제시외면적: 255.40㎡ (약 844.2평) (일괄매각 대상에 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 대전광역시 동구 자양동에 위치하며, 동광초등학교 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로를 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑32 (2021-12-07) 배순심 가압류 (7,287,500원)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 변동 이력이 있으며, 현재는 강제경매(채권자: 김광래, 75,000,000원)로 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 임차권은 아래 건물 등기부 요약 참조)

* 등기부채권 총액: 67,287,500원 (말소기준권리 금액 포함, 인수되는 임차보증금 제외)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 변동 이력이 있으며, 현재는 강제경매(채권자: 김광래, 75,000,000원)로 진행 중입니다.

* 주요 임차권 중 을구 40, 41, 42, 43, 44, 45번은 매수인에게 인수되는 권리로 등재되어 있습니다. (총 인수 보증금 합계: 537,500,000원)

* 근저당권(을39)은 말소기준권리보다 후순위로 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 597,500,000원 (인수되는 임차보증금 포함)

* 임차인 현황:

* * (B103) 한국토지주택공사(김 ): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-12-09, 확정 2021-11-22, 배당신고 2023-11-16, 대항력: 있음. (을구 43번, 인수)

* * (103) ZHANGLONG(장룡),LIYANQING(이안청): 보증금 4,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-02-24, 대항력: 없음.

* * (202) 안경휘: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-10, 확정 2021-11-10, 대항력: 있음. (을구 45번, 인수)

* * (203) 김광래: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-29, 확정 2021-09-09, 대항력: 있음. (을구 40번, 인수)

* * (301) 현진수: 보증금 94,500,000원 (100,000,000원 중 미반환 금액), 차임 0원, 전입 2021-12-24, 확정 2021-12-08, 대항력: 있음. (을구 44번, 인수)

* * (302) 한국토지주택공사(강 ): 보증금 83,000,000원 (85,000,000원 중 미반환 금액), 차임 0원, 전입 2021-10-18, 확정 2021-10-05, 대항력: 있음. (을구 42번, 인수)

* * (401) 한국토지주택공사(한 ): 보증금 120,000,000원 (150,000,000원 중 미반환 금액), 차임 0원, 전입 2021-10-27, 확정 2021-10-05, 대항력: 있음. (을구 41번, 인수)

* * 금필연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-03, 대항력: 없음.

* * 한국희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-18, 대항력: 없음.

* * 정동안: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-09-14, 대항력: 있음. (인수되는 보증금 없음)

* * 강선아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-11, 대항력: 없음.

* 총 인수 보증금 합계 (매수인 부담): 537,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 유동인구: 인근 동광초등학교로 인한 학군 배후 수요가 존재합니다.

* 외부 조사 결과 (시뮬레이션): 주변 지역은 통상적인 주거단지 내 상업시설(편의점, 소형 식당 등)이 분포할 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설이나 기피시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 입찰 전 반드시 현장 및 추가적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 동광초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 시내버스 승강장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 주거단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 분류되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 건축 관련 인허가 제한 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 가구수 불일치: 공부상 등재된 가구수와 실제 현황 가구수가 상이한 것으로 조사되었습니다. 내부 확인이 어려워 정확한 가구수 파악이 곤란하므로, 입찰 시 반드시 직접 확인하여 잠재적 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.

* 높은 인수 임차보증금: 총 537,500,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수되므로, 총 투자 비용이 크게 증가하며, 보증금 회수 실패 시 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 과거 경매 절차에서 유찰 또는 매각이 취소되어 재매각되는 물건으로, 경매 당시 권리관계, 가격 등에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 제시외 건물 포함: 별도의 제시외 건물 면적이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 법적 지위, 사용 여부, 하자 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 또는 잔액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 특히, 정동안 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원으로, 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 자양동에 위치한 다가구주택으로, 동광초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 7억 6천여만원 수준이나, 위반건축물 등재, 건물 가구수 불일치, 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 5.37억원 이상의 높은 인수 보증금, 재매각 이력 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 인수되는 임차보증금 규모가 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 투자자는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 보증금의 실제 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 제시외 건물 포함 여부도 상세히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로서의 잠재적 임대 수익성: 인수되는 보증금 부담을 제외한 순수 투자 비용 대비 예상 임대 수익률을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 주거 지역 내 입지: 초등학교 인근이라는 점은 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* (주의) 리스크 관리 능력: 위반건축물 해소, 임차인과의 관계 형성, 보증금 회수 방안 마련 등 복합적인 문제 해결 능력이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 537,500,000원의 높은 인수 보증금이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. 매수인의 총 실질 투자 비용은 입찰가 + 인수 보증금입니다.

감정가 (763,111,400원)에서 인수 보증금 (537,500,000원)을 제외한 순수 가치 (225,611,400원)를 기준으로, 본건의 다수 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 투자 수익률 및 리스크 수준을 고려하여 180,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 76.2% 수준의 입찰가이며, 총 투자 비용은 약 717,500,000원이 됩니다.

(참고: 상기 입찰가는 일반적인 시장 분석 및 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최소 입찰가, 경쟁 구도, 현장 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.