나이스옥션 법원경매 대전 2024타경110586 [1] 대전광역시 동구 자양동 87-23 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경110586 [1] 대전광역시 동구 자양동 87-23 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경110586
• 주소: 대전광역시 동구 성동로 37
• 감정가: 763,111,400원
• 최저가: 89,779,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매3계 2024타경110586 | 소재지: 대전광역시 동구 성동로 37 | 감정가: 763,111,400원 | 최저가: 89,779,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서: 대전지방법원 2024타경110586 (1) 다가구주택

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경110586 (1)

소재지: 대전광역시 동구 자양동 87-23

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 763,111,400원

소유자/채무자: 정OO

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 178.20㎡ (약 53.90평)

토지 지분율: 17820

건물 면적: 443.43㎡ (약 134.14평)

건물 지분율: 44343

제시외 건물 면적: 255.40㎡ (약 77.26평)

건물 구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물

외벽: 화강석 붙임, 드라이비트 마감 등

이용상태: 다가구주택

1.3. 입지 조건 분석

위치 및 주위환경: 대전광역시 동구 자양동 소재 "동광초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통인 편입니다. 초등학교 인근의 주거지역이라는 점에서 기본적인 주거 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다. 대전 동구 외곽지역 특성상 지하철 등 광역교통 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 시내 교통망은 갖추고 있습니다.

도로상태: 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 3미터 막다른 도로를 이용중입니다. 이는 일반적인 주거지역 내 다가구주택의 도로 상황으로 판단됩니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 주거용 건물 건축 및 이용에 적합합니다. 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 255.40㎡(약 77.26평) 포함 매각입니다. 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

2. 건물 내부공사로 인해 공부상 등재된 가구수와 현황 실제 가구수가 불일치할 가능성이 있습니다. 이는 명도(인도) 및 임대수익 분석 시 중요한 변수가 되므로, 입찰 전 현장 확인 및 건축물대장 등 관련 서류를 통해 정확한 가구수 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3. 임대내역은 미상입니다. 현황조사 및 임차인 분석을 통해 보증금 및 월세 등의 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 주위가 단독/다가구/다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역이므로, 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 식당, 세탁소 등)은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 상권 활성화 정도는 '동광초등학교' 인근의 배후 주거 수요에 의존하는 수준일 것입니다.

생활 정보: 동광초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 병원 등은 인근 중심지까지 이동해야 할 수 있습니다.

혐오시설: 지도 및 현황조사 보고서 상에 명확히 언급된 혐오시설은 없습니다. 주변이 주거지역 및 임야인 점을 고려할 때, 주거 환경에 큰 영향을 미치는 시설은 없을 가능성이 높으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 육안으로 확인하는 것이 안전합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 대응 방안

가구수 불일치 리스크: 공부상 가구수와 실제 가구수가 다를 경우, 위반 건축물에 해당될 소지가 있으며, 이 경우 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

대응: 입찰 전 관할 구청 건축과에 문의하여 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 위반 건축물로 판명될 경우, 원상복구(가구수 조정) 비용 및 이행강제금의 부담을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

임대차 미상 리스크: 임대차 내역이 미상이므로, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 보증금 전액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

대응: 법원의 매각물건명세서 및 현황조사보고서를 면밀히 검토하고, 현장 방문을 통해 실제 거주자 및 임차 관계를 탐문 조사하여 예상치 못한 권리 관계를 사전에 파악해야 합니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물이 매각에 포함되나, 그 용도 및 구조, 현황이 불명확할 경우 효용가치가 낮을 수 있습니다.

대응: 제시외 건물의 이용 상태(예: 주차장, 창고, 주거용 등)를 파악하고, 그에 따른 가치를 평가해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 자양동의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 토지/건물 일괄매각입니다. 감정가 대비 토지 및 건물 면적이 상당하며, 특히 제시외 건물 면적(약 77.26평)도 포함되어 있어 면적 대비 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 '공부상 가구수와 현황 실제 가구수의 불일치' 가능성과 '임대차 내역 미상'입니다. 이 두 가지 리스크에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행되지 않으면 예상치 못한 추가 비용 발생 및 수익률 저하를 초래할 수 있습니다. 입찰자는 관할 구청과 법원 자료를 통해 이 부분을 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

실거주 및 임대수익: 제2종일반주거지역 내 다가구주택으로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

면적 대비 투자: 건물 면적 외 제시외 건물도 상당 면적 포함하고 있어, 전체 면적 기준으로 볼 때 잠재적인 투자 매력이 있습니다.

초등학교 인근: '동광초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 주거 선호도가 확보될 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매3계