나이스옥션 법원경매 대전 2024타경116812 [1] 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 7층708호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "큰마을네거리" 북서측 인근에 위치하는 "좋은하루2차" 제7층 제708호로서, 주위는 근린생활시설, 주상복합, 상업·업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건내 제7층 제708호로서,
(사용승인일: 2012.09.20)
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 10미터, 남동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지에 관하여 별도 등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음
- 매수보증금은 최저매각가격의 20%임
- 임차인 장동탁의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 주택임차권등기 말소 동의) 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경116812 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 7층708호

용도: 도시형생활주택

감정가: 39,000,000원

토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평)

건물면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

건물 층수: 15층 건물 내 7층

사용승인일: 2012년 9월 20일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "큰마을네거리" 북서측 인근에 위치한 "좋은하루2차" 건물 내 7층 708호임. 주위는 근린생활시설, 주상복합, 상업·업무시설 및 아파트단지 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통여건은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 건물은 북동측으로 로폭 약 10미터, 남동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역에 속함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 2일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나 등기부에는 확인되지 않아 추가 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 42,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 30일

* 확정일자: 2021년 9월 29일

* 배당신고일자: 2023년 9월 14일

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 주택임차권을 승계하였으며, HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되었음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 특이사항:

* 토지에 별도 등기가 있으나 본건 부동산(집합건물)과는 관련 없다고 명시되어 있음.

* 재매각 물건임.

* 공동담보 물건임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 갈마동 "큰마을네거리" 인근은 대전 서구의 주요 상업 및 업무지구와 인접하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 및 주거단지가 공존하고 있음.

* "좋은하루2차" 건물 자체도 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도 사용되고 있어, 상권 내에서 임대 수요 확보가 용이할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변환경: 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 교통: 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이함.

* 편의시설: 주변 상업시설 이용이 편리하며, 추가적인 편의시설은 도보 및 차량 이용을 통해 접근 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 제공된 정보와 주변 시설 검색 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급되는 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG와의 확약서 내용(대항력 포기)이 명확하게 이행될 수 있는지 최종 잔금 납부 시점 및 명도 과정에서 재확인 필요.

* 별도 등기: 토지에 대한 별도 등기 정보가 있으나, 건물에는 영향이 없다는 점을 등기부등본을 통해 명확히 재확인해야 함.

* 재매각: 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취하 사유가 있었을 것으로 예상되며, 해당 사유를 파악하여 입찰 시 참고해야 함.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정되어 경매가 진행되었으므로, 채무 관계의 복잡성 여부를 검토할 필요가 있음.

* 건축 연도: 2012년식 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전 서구 갈마동의 핵심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 건물(2012년식)임에도 불구하고 감정가가 3,900만원으로 소액 투자가 가능한 물건임.

* 임차인 관련 권리관계는 HUG의 개입으로 우선변제권만 남은 상태로 정리되었으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 파악되는 경우 외에는 권리상 큰 문제는 없어 보임.

* 재매각, 공동담보 등 특수 사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

* 소형 면적(약 5.35평)이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자 목적으로 고려해볼 만함.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 3,900만원의 감정가로 초기 자금 부담이 적음.

* 입지 조건: 대전 서구의 중심 상권 및 교통 요지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됨.

* 권리관계 정리: HUG와의 확약서로 임차인의 대항력이 배제되어 명도 부담이 현저히 줄어들었음.

* 신축 연도: 주변 다세대 주택 대비 비교적 신축(2012년식) 건물임.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5-7월)를 보면, 면적 31.86㎡(약 9.6평)이 3,500만원, 37.8㎡(약 11.4평)이 6,000만원, 39.3㎡(약 11.9평)이 8,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 17.70㎡(약 5.35평)으로, 유사 면적 대비 가격이 높게 책정된 감정가(3,900만원)임을 알 수 있습니다.

* 인근 매물 대비 본건 면적(17.70㎡)에 시세 단가(평당 약 110만원 ~ 204만원)를 적용 시, 예상 시세는 약 2,600만원 ~ 3,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본건은 감정가 3,900만원 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있으며, 재매각, 공동담보 등의 특수 사항을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서에 따른 인수 보증금은 0원입니다.

* 안정적인 투자를 위해 시세 하단부 또는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 3,000만원 ~ 3,300만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.