나이스옥션 법원경매 천안 2024타경105873 [2] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 1층103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경105873 [2] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매5계 2024타경105873 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 102동 1층103호 (신당동,에스씨그린아파트) | 감정가: 168,000,000원 | 최저가: 28,236,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2024타경105873 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경105873 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 102동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 168,000,000원

토지면적: 51.88㎡ (약 15.7평)

건물면적 (전용면적): 62.39㎡ (약 18.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: OOOOOOOOOO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치하며, "천안시 농수산물 도매시장" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대에 해당합니다. 차량을 통한 접근이 용이하며, 아파트 단지 북동측으로는 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 전체적인 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리관계 분석 결과, 유치권 신고가 된 사항이 있습니다. 또한, 등기부등본 상 별도 등기가 존재하는 것으로 확인되었습니다. 특히, 주식회사 다흰, 주식회사 보석이엔씨, 주식회사 썬부자가 2024년 5월 22일에 각각 유치권 신고를 하였으나, 이러한 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 낙찰 후 인수 또는 소멸 여부에 대한 면밀한 확인과 법적 검토가 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 천안시 농수산물 도매시장이 인근에 위치하고 있어 관련 수요가 있을 수 있으나, 해당 시설이 본 물건의 상권에 미치는 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다. 전반적으로 주거지의 기본적인 생활권은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 2023년 4월 20일에 사용 승인된 신축 건물입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 신당동 468-7 및 468-26 지번을 활용하고 있으며, 일단지로서 부정형의 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 도시지역 내 자연녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지(신당동 468-7) 등의 도시계획적 제한 사항이 있습니다. 비행안전구역 3구역에 해당한다는 점은 향후 건축물의 신축이나 증축 시 고도 제한 등 영향을 받을 수 있으나, 기존 아파트로서 직접적인 사용에는 제한이 없을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 유치권의 존재입니다. 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 이를 인수하게 될 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 권리 분석 시 유치권과 관련된 법적 검토에 최우선을 두어야 합니다. 또한, 별도 등기의 존재 역시 확인 및 인수 여부 검토가 필수적입니다. 비행안전구역 3구역에 해당하므로, 향후 재건축 등 사업 진행 시 고도 제한에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 제한은 토지 이용에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2023년 4월에 사용승인된 비교적 신축인 아파트라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 유치권 신고 및 별도 등기 존재로 인해 권리관계가 복잡하고 잠재적 인수 부담이 크다는 점이 가장 큰 단점입니다. 주변 환경은 근교지대로서 보통 수준이며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 유치권 성립 여부와 관련 법적 리스크를 철저히 분석하고 감수할 수 있는 분에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

신축 아파트라는 점은 주거 만족도 및 향후 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 천안시는 지속적인 도시 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 복잡한 권리관계로 인해 경매 참여 경쟁이 낮아질 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 유치권 등 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야만 가능한 포인트입니다.

법원 정보

천안지원 경매5계