나이스옥션 법원경매 천안 2024타경109646 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 53-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 원성동 소재 "남산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 서측에 천안중앙시장, 상업용 및 주상용 건물 등으로 형성되어있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 시내버스정류장 등 대중교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리꼴 평지인 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로는 폭 약10미터의 아스콘포장 소로에 접하며, 북측으로는 폭 약2미터의 포장된 세로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안남산초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안중앙초등학교(이전 예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>

제시목록 외의 물건

별지 건물평가요항표를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 경량철골조 슬래브 및 철판지붕 지상3층, 지하1층 건물로,
(사용승인일 : 1982. 11. 18, 3층 경량철골조 증축 1992. 04. 06 및 1993. 03. 04.)

외벽 : 몰탈 위 드라이비트
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
바닥 : 바닥장식재 및 타일붙임 등
창호 : 섀시창호입니다.

이용상태

주상용건물입니다.

1층 : 불교용품 판매점(상호: 충남불교사)
2-3층 : 주택
지층 : 공실(空室; 폐문)
옥탑 : 계단실(2층의 옥상부분)

설비내역

위생설비, 급수배수설비, 난방설비(주택부분) 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 명세표, 사진과 같이 존재하여 평가목록에 포함하였습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다.

2. 지층은 별지 사진과 같이 폐문 중입니다.

3. 3층의 경량철골조 주택부분은 2차에 걸쳐 각각 증축되었습니다.

4. 본 건축물은 일반건축물대장상 2013.5.29일자로 보일러실 증축 등의 사유로 위반건축물로
지정되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각 포함.
3. 보일러실 증축 등의 사유로 위반건축물로 지정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경109646 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 영성동 53-4

용도: 근린주택

감정가: 830,669,760원

토지면적: 259.00㎡ (약 78.35평)

건물면적: 582.29㎡ (약 176.13평)

건물 제시외면적: 59.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금오새마을금고 (등기부 정보 확인)

특이사항: 중복사건, 위반건축물 (보일러실 증축 등)

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 제시외 건물 매각 포함. 3. 위반건축물 지정 사항 확인 필요.

2. 입지 조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 동남구 영성동 소재 "남산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 서측에 천안중앙시장, 상업용 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장 등 대중교통 사정은 보통시됩니다. 천안역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안남산초등학교, 천안중앙초등학교 예정지), 소규모주택정비사업 사업시행구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 10미터의 아스콘 포장 소로에 접하며, 북측으로 폭 약 2미터의 포장된 세로에 접하여 있습니다.

* 주변 환경: 영성동은 천안의 구도심 지역으로, 천안중앙시장 등 상권이 가까우며 원성천과 공원이 있어 산책하기 좋습니다. 다만, 일부 소음 발생 가능성도 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 888,551,467원

* 말소기준권리: 금오새마을금고 근저당 (2005.07.04.)

* 인수되는 권리: 해당 사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* CUISHENGLIE: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016.10.25, 대항력 없음.

* 최성열: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016.10.25, 확정일자 2016.10.25, 배당신고일자 2024.07.29, 대항력 없음.

* HONGYINGYU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024.07.04, 대항력 없음.

* 김금식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.10.27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 근린주택으로, 1층은 불교용품 판매점(충남불교사), 2-3층은 주택, 지층은 공실(폐문)로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 천안중앙시장과 인접하여 상권이 발달한 지역입니다.

* 상가 및 주택 매매/임대 현황:

* 제공된 JSON 데이터는 주로 연립, 다세대 주택으로, 본 건물의 상가/주택 복합 용도와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주택 시세는 2016~2017년식 연립/다세대 주택 기준으로 138,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 주변 유사 상가 건물 사례 분석 결과, 대로변 위치 및 역세권(천안역 인근) 상가 건물의 경우 평당 800만원 ~ 1200만원 수준의 토지 시세를 형성하고 있으며, 20~30억 원대의 매매가로 월 900만원 이상의 임대수익을 기대할 수 있는 사례도 있습니다.

* 건물 자체의 연면적(582.29㎡)과 토지면적(259.00㎡)을 고려할 때, 감정가 830,669,760원은 해당 지역의 상업용 부동산 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남산초등학교, 천안중앙초등학교(이전 예정) 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 천안중앙시장 등 재래시장 및 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 의료시설: 검색 결과, 특정 대형 병원 언급은 없으나, 일반적인 생활권 내 의료시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 천안역이 인근에 있어 시내 및 광역 이동이 용이하며, 버스 노선도 다수 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 지정: 보일러실 증축 등의 사유로 위반건축물로 지정되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 시정명령, 건축물 사용 제한 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 추후 건축물 대장상의 위반건축물 표기 해제를 위한 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 중복사건: 중복사건으로 등록되어 있어, 관련 경매 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보상으로는 모든 권리가 말소 예정이므로, 본 건이 최종적인 경매 절차로 보입니다.

* 건물 노후화: 1982년 사용 승인된 건물로, 일부 증축이 이루어졌으나 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지층 공실: 지층이 공실이며 폐문 상태로, 누수, 결로, 침수 등 구조적인 문제나 접근성 문제가 있을 수 있어 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 구도심의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 천안중앙시장과 인접하여 상업적 가치가 높으며, 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가능성이 높습니다. 권리관계는 모두 소멸 예정으로 인수 부담이 없습니다. 그러나 위반건축물 지정, 건물의 노후화, 지층 공실 상태 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안의 구도심 상업 중심지(천안중앙시장 인근)에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동에 유리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 상가와 주택으로 구성된 근린주택으로, 임대 수익 창출 및 자가 사용 등 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

* 토지 가치: 상업지역 내 넓은 토지 면적은 장기적인 관점에서 자산 가치를 보존하고 증대시킬 수 있는 요소입니다.

* 경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 낙찰가로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 830,669,760원입니다. 제공된 주변 주택의 매매가는 본 건물의 상가/주택 복합 용도 및 규모와 직접 비교하기 어렵습니다. 인근 상가 건물의 시세 및 수익률 분석을 고려할 때, 감정가는 지역 내 시세를 반영한 수준으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물로 인한 제재 가능성, 노후화로 인한 수리비 발생 가능성, 지층 공실 문제 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 위반건축물 해소 비용, 예상 수리 비용 등을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예: 6억 6천만원 ~ 7억 5천만원 범위에서 신중하게 접근)

※ 본 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.