나이스옥션 법원경매 청주 2024타경64969 [1] 충청북도 괴산군 감물면 구월리 59 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경64969 [1] 충청북도 괴산군 감물면 구월리 59 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2024타경64969 | 소재지: 충청북도 괴산군 감물면 구월리 59 | 감정가: 59,496,000원 | 최저가: 16,325,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 보고

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 청주지방법원 2024타경64969 (1)이며, 매각대상은 토지매각건으로 충청북도 괴산군 감물면 구월리 59 소재 '전(밭)'입니다.

토지 면적은 2479.00$\text{m}^2$ (약 750.00평)이며, 감정가는 59,496,000원으로 평당 약 79,328원 수준입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 우OO, 채권자는 충OOOOO입니다.

특이사항으로는 '농지취득자격증명' 필요, '재매각' 물건이라는 점을 주목해야 합니다.

1.2. 입지조건 분석

본 물건은 충청북도 괴산군 감물면 구월리 소재 "주월마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지(전 및 버섯재배사) 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. 인근에 지방도가 경유하여 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 부정형 급경사지이며, 현재는 묵전(묵은 밭) 상태로 임야화가 진행 중입니다. 감정평가서상 지적도와 현황 모두 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 확인되었습니다.

토지이용계획상 용도지역은 보전관리지역 및 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2. 세부 분석 및 종합 의견

2.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매이며 매각대상은 토지 전부입니다. 토지 위에 제시목록 외의 물건은 없으며, 공부(지적)와 현황의 차이도 없습니다.

소유자(채무자)와 채권자의 관계 및 채권액 등 세부 권리관계는 등기부등본을 통해 확인해야 하나, 매각대상은 토지 전부이므로 권리분석상 명확한 하자는 없을 것으로 보입니다. 다만, '재매각' 물건이라는 점은 이전 낙찰자의 보증금 미납 이력이 있었을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 리스크 요인을 다시 한번 철저히 점검할 필요가 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 괴산군 감물면 구월리는 자연림과 농경지가 주를 이루는 농촌 지대로, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 인근에는 주월마을 외에 특별한 상업시설이나 편의시설을 기대하기 어렵습니다.

혐오시설 관련하여, 해당 지역은 농촌 지대 특성상 대규모 산업단지나 특정 기피시설은 없는 것으로 보이며, 주위환경은 대체로 보통 수준입니다. 생활 편의시설은 괴산읍 등 인근 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **지적상 맹지**라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 건축행위가 어렵고, 토지 활용 및 가치 상승에 결정적인 제약이 될 수 있습니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(통행지역권 등)가 필수적입니다.

둘째, **농지취득자격증명원(농취증)** 제출 의무가 있습니다. 미제출 시 입찰 보증금은 미반환 처리되므로, 반드시 관할 행정기관에 발급 가능성 및 절차를 문의한 후 입찰에 참여해야 합니다. 특히 농지법 등의 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

셋째, 토지가 **부정형 급경사지**이며 **임야화가 진행 중**인 묵전 상태라는 점입니다. 향후 활용을 위해서는 상당한 토목 비용과 정지 작업이 수반될 수 있습니다.

넷째, **재매각** 물건이므로 이전 낙찰자가 포기한 이유(단순 자금 문제 외에 물건 자체의 중대한 하자를 뒤늦게 발견했을 가능성)에 대해서도 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

2.4. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. **저렴한 평당가:** 감정가 기준 평당 약 79,328원으로, 토지로서 매우 저렴한 가격에 대규모(750평) 토지를 확보할 기회입니다.

2. **보전관리지역:** 비록 맹지이지만, 향후 진입로 확보 시 제한적으로 개발(농업 시설, 주말 농장 등)이 가능한 보전관리지역입니다.

3. **자연 친화적 환경:** 자연림이 혼재하는 농촌 지대로, 장기적인 귀농/귀촌 또는 임야 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 평당 가격이 매우 낮아 가격적인 메리트가 분명하나, **맹지**와 **농취증 필요**라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 순수 투자 목적으로 볼 때 단기적인 차익을 기대하기보다는, 인접 토지 매입 또는 통행권 확보가 가능한지 여부를 사전에 철저히 조사하여 진입로 확보를 전제로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 임야화가 진행 중인 급경사지이므로 개발 시 토목 비용이 높을 수 있음을 감안하여, 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다. 농지 취득 및 토목/개발 행위에 대한 지식과 자금 여력이 있는 실수요자 혹은 장기 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계