나이스옥션 법원경매 안산 2024타경62819 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1408 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 5층 502호로서
외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로서 현장조사시 폐문부재 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도에 의거 "방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등"의 구조인 것으로 조사된 바 실제 이용상태와 상이할 수 있으니 유의바라며 경매 참여시 반드시 별도확인 바람.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8미터 및 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.
-본건은 집합건축물대장상 위반건축물(증축:1층/주거(창고)/조립식패널조/1㎡) 등재되어
있는바 유의바라며 경매 진행시 반드시 위반건축물과 관련한 제반사항에 대하여 별도확인
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강병석의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.4.22.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]
2. 집합건축물관리대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 반드시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경62819 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 162,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1408 5층 502호

용도: 다세대주택

토지면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

건물면적: 72.25㎡ (약 21.86평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

건축 연도: 2007년 (사용승인일 2007.10.31 기준)

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있는 지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 간선도로 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 내부 구조는 현장 조사 시 폐문부재로 인해 확인이 불가능하여 건축물현황도에 의거 "방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등"으로 조사되었으며, 실제 이용상태와 상이할 수 있습니다. 급배수, 위생, 난방 등 주거용 기본 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8미터 및 6미터 내외의 도로와 접합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 인근에 초당초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류, 소로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 17일 접수된 강병석의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 강병석)

보증금: 170,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021년 4월 22일

확정일자: 2021년 4월 8일

대항력: 없음 (주의사항 1번 참조)

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 강병석의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 4월 22일 자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 을구에 주택임차권(강병석, 170,000,000원, 2024.11.18)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 대상이 아닙니다. 모든 을구 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 사동은 주거 단지가 밀집된 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 초당초등학교가 위치하여 어린 자녀를 둔 가정의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 편의시설 및 접근성

초당초등학교를 비롯하여 주거 밀집 지역에서 일반적으로 이용할 수 있는 근린생활시설이 소재할 것으로 추정됩니다. 다만, 세부적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 장례시설, 대규모 산업 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 초당초등학교와 인접한 지역 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물 등재

집합건축물관리대장상 본건에 위반건축물(증축: 1층/주거/조립식패널조/1㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 불이익이 발생할 수 있으며, 추후 건축물대장 말소 또는 시정 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

5.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 건물 내부를 직접 확인할 수 없어, 건축물 현황도에 기재된 내부 구조와 실제 이용 상태가 다를 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 별도 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 초당초등학교 인근이라는 장점이 있으나, 집합건축물관리대장에 위반건축물로 등재되어 있고 내부 확인이 어려운 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초당초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 시세: 주변 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 시세가 1억 3천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다. (2026년 3월 거래 사례 기준)

* 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

최근 2026년 3월 거래된 유사 면적(72.08㎡)의 새롬아트빌1차 5층 물건이 1억 3천 5백만원에 거래되었습니다. 본건 감정가는 1억 6천 2백만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

권리 분석상 임차인 인수 부담은 없으나, 위반건축물 등재 및 내부 확인 불가라는 리스크를 고려할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (단, 현장 방문 및 위반건축물 관련 추가 조사 후 최종 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.