나이스옥션 법원경매 안산 2024타경63812 [1] 경기도 광명시 소하동 1343-2 소하람2 5층535호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 소하동 "소하고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위로 대형마트, 오피스텔, 요양병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제5층 제535호로서,
(사용승인일 : 2017.05.08)

외 벽 : 복합판넬 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

원룸형 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 무인택배시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 12미터 남측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 광명시 소하동 1343-2 : 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

2. 광명시 소하동 1343-3 : 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(특수도로)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접함), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 원룸형 오피스텔로 이용중임.
2. 2025.5.12. 소하람2차오피스텔상가관리단으로부터 관리비 미납(연체) 신고서 제출됨(자세한 내역은 관리단에 문의 요함).
3. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 맹현희의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.02.27.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 광명시 소하동 1343-2번지에 위치한 오피스텔로, 소하람2 건물 5층 535호에 해당합니다.

사건번호는 안산지원 2024타경63812 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2017년 5월 8일에 사용 승인되었습니다.

감정가는 86,000,000원이며, 건물은 총 240호실이 있습니다.

토지 면적은 6.44㎡(약 1.95평), 건물 전용 면적은 16.67㎡(약 5.04평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광명시 소하동에 위치하며, 주변에 대형마트, 오피스텔, 요양병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역에 해당합니다.

"소하고등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 건 토지는 북측으로 폭 약 12미터, 남측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 21일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매 개시 결정(채권자: 한국주택금융공사, 사건번호: 2024타경63812)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑5: 소유권이전 (등기일자: 2022-07-27, 권리자: 임정호)

* 을1: 주택임차권 (등기일자: 2023-10-19, 권리자: 맹현희, 권리금액: 90,000,000원, 말소 대상)

* 갑6: 소유권이전 (등기일자: 2024-08-06, 권리자: 이수자 외 1명, 상속)

* 갑7: 강제경매 (등기일자: 2024-08-21, 권리자: 한국주택금융공사, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인 맹현희의 양수인)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-22

* 확정일자: 2022-12-06

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

주의사항 및 특이사항 분석:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG, 임차권자 맹현희의 승계인)는 2026년 2월 27일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다.

'임차인 현황' 상 한국주택금융공사(HUG의 승계인)의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부등본상 을1 임차권 역시 말소 대상입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점은 현재 확인된 내용과 다소 차이가 있어, 최종 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 HUG의 대항력 포기 확약이 강력한 근거가 됩니다.

1.3. 상권분석

본 오피스텔은 경기도 광명시 소하동 일대에 위치하며, 주변에 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다.

인근의 다른 소하람2 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 층수에 따라 시세 편차가 있습니다.

* 2026년 2월 7일 거래: 16.67㎡ (4층) - 69,000,000원

* 2026년 4월 2일 거래: 21.32㎡ (3층) - 90,000,000원 (본건보다 면적 큼)

* 2026년 5월 7일 거래: 16.59㎡ (5층) - 75,000,000원

본건은 16.67㎡ 전용면적에 5층에 위치하고 있으며, 가장 유사한 거래 사례인 16.59㎡ (5층) 오피스텔이 75,000,000원에 거래되었습니다. 따라서 현재 시세는 7,500만원 내외로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 감정가 86,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 대형마트, 근린생활시설 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

소하람2 오피스텔은 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 무인택배시설 등을 갖추고 있습니다.

건물이 위치한 지역은 상업지역으로 분류되어 있으며, 소하1동 행정복지센터, 광명경찰서 등이 인근에 있습니다.

가까운 학교로는 소하고등학교가 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

관리비 미납: 2025년 5월 12일, 소하람2차오피스텔상가관리단으로부터 관리비 미납(연체) 신고서가 제출되었습니다. 정확한 연체 금액 및 기간은 관리단에 직접 문의하여 확인해야 하며, 이는 매수인에게 인수 부담이 되지는 않더라도 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성이 있습니다.

임차인 관련 불일치: '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, '임차인 현황'에서는 '대항력 없음'으로 확인되며 등기부등본상 임차권 역시 말소 예정입니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 인수 보증금은 없을 것으로 보이나, 혹시 모를 상황에 대비한 법률적 검토가 필요합니다.

건물 노후도: 2017년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 9년차 건물입니다. 향후 시설 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 소형 오피스텔로, 2017년에 신축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

상업지역에 자리 잡고 있어 주변 편의시설 이용이 편리하며, 교통 여건 또한 보통 이상입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하고 채권자인 한국주택금융공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수하는 권리상의 부담은 없을 것으로 강력히 예상됩니다.

관리비 미납 신고 건은 주의가 필요하나, 인수 대상은 아닐 가능성이 높습니다.

따라서 명확한 투자금으로 소형 오피스텔 투자를 고려하는 분에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업체에서 실거주 또는 임대 수익용으로 활용하기에 용이합니다.

광명시 일대의 신축 오피스텔 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리상 복잡한 인수 사항이 없어 투자금의 명확한 산정이 가능하며, 명도 관련 리스크 또한 크지 않을 것으로 보입니다.

상업지역 내 입지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원 (8,600만원)

최근 실거래가 (16.59㎡~16.67㎡, 5층 기준): 75,000,000원 (7,500만원)

인수되는 임차보증금: 0원 (HUG 대항력 포기 확약)

관리비 미납분: 별도 문의 필요 (인수 의무는 없으나, 명도 고려 시 비용 발생 가능)

현재 시세와 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

가장 유사한 거래 사례인 7,500만원을 기준으로, 약간의 상승 여력을 감안하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 7,400만원 ~ 7,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.