나이스옥션 법원경매 인천 2024타경502330 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1238-12 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경502330 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1238-12 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매8계 2024타경502330 | 소재지: 인천광역시 남동구 인주대로721번길 42, 4층402호 | 감정가: 107,000,000원 | 최저가: 52,430,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경502330 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경502330 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1238-12 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7백만원

토지면적: 23.09㎡ (약 6.99평)

토지 지분율: 2309 (지분 비율로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.55㎡ (약 11.97평) - 전용면적: 39.55㎡ (약 11.97평)

건물 지분율: 3954.9999999999995 (지분 비율로 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

사용승인일자: 1994년 8월 3일

1.2. 물건 상세 정보

본 건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택 4층 402호입니다. 인천구월초등학교 동측 인근에 자리하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다. 건물은 1994년 8월 3일에 사용승인된 철근콘크리트 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 추정됩니다. 내부 구조는 방 3개, 주방, 욕실 등으로 구성된 것으로 보이며, 기본적인 위생, 전기, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형 평지의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 물건지 서측으로 인주대로 721번길의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하여 인천구월초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변으로 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량으로의 접근 또한 원활한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상이 토지 및 건물 지분 매각이므로, 낙찰 후 전체 지분 소유자들과의 관계 설정 및 협의가 중요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으니 이에 대한 대비가 필요합니다. 경매 진행에 따라 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보이나, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 권리 관계를 정확히 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

물건지 주변은 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 공존하는 주거 밀집 지역입니다. 초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종의 배후 수요가 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설과는 거리가 다소 있으나, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상점 및 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 인천광역시 남동구 구월동은 롯데백화점, 신세계백화점 등 대형 유통 시설이 위치하여 인천의 주요 상권 중 하나로 알려져 있으나, 본 물건의 정확한 위치는 중심 상업 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

인천구월초등학교가 가까워 자녀의 통학이 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주하기에 편리한 환경입니다. 대중교통 이용도 용이하여 인천 시내 이동이 편리합니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간은 2024년 9월 20일자로 만료되었습니다. 제2종일반주거지역은 중층 주택을 중심으로 하면서 일부 근린생활시설 등도 허용되는 지역으로, 건축 시 관련 조례 및 법규를 확인해야 합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지 및 건물 지분 매각이라는 점입니다. 전체 소유자들과의 명도 협상 과정에서 어려움이 발생할 수 있으며, 이는 시간 및 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 건물 사용승인일자가 1994년으로 비교적 오래되어, 향후 건축물 노후화에 따른 수리 비용이나 유지 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 현재 임대 관계가 미상이라는 점 또한 주의가 필요하며, 만약 임차인이 존재할 경우 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

인천 남동구 구월동에 위치한 본 다세대주택 지분 경매 물건은 초등학교 인접, 교통 및 생활 편의시설 접근성 등 기본적인 입지 조건이 양호합니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징이자 고려해야 할 부분입니다. 낙찰 후 발생하는 명도 및 지분 관계 정리를 원만하게 해결할 수 있다면, 지역 내에서의 안정적인 거주 또는 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 건물 노후화 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

초등학교 인접이라는 안정적인 수요 기반을 가지고 있습니다. 지분 경매 물건으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 노릴 수 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 재건축, 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.11. 주변 시설 확인

본 물건지 주변을 검색한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 인천구월초등학교와 함께 주거 및 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매8계