나이스옥션 법원경매 인천 2024타경502330 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1238-12 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2024.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지는 차량출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 위치하고 접근성,노선 및 운행횟수
등으로 보아 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일자:1994.08.03)

외벽 : 적벽돌조 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일붙임 마감등으로 추정됨.
창호 : 샷시창임

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 주방, 욕실 등)으로 이용 중 인것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생 및 전기설비, 급·배수시설, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서 "다세대주택 건부지"등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 인주대로 721번길의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래
계약에관한허가구역(2021-09-16).
(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)(재지정기간:2023.9.21.-2024.9.20.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경502330 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1238-12 4층402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

107,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 23.09㎡ (약 6.98평)

토지지분: 23.09㎡ (약 6.98평)

건물면적: 39.55㎡ (약 11.96평)

건물지분: 39.55㎡ (약 11.96평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOO

1.9. 건축물정보

사용승인일자: 1994년 8월 3일

건물명: 진보빌라 (집합건물 표제부 정보 참조)

총층수: 4층 (본건은 4층)

건물구조: 철근콘크리트구조 (R.C조)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 접근성, 노선 및 운행 횟수 등으로 보아 대중교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 인접도로상태

대상 물건 서측으로 인주대로 721번길의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2024타경502330 강제경매개시결정 (갑20, 오케이저축은행, 2024년 1월 15일 접수)

3.2. 인수되는권리

을구 16번 주택임차권 (한국토지주택공사, 2025년 5월 8일 접수)

3.3. 매수인이인수하는보증금

90,000,000원 (을구 16번 임차권에 대한 보증금. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함)

3.4. 등기부요약

* 갑11: 소유권이전 (2018-09-27, 한희석)

* 갑18: 소유권이전 (2023-01-09, 김건우, 임의경매로 인한 매각 2021타경529792)

* 을16: 주택임차권 (2025-05-08 접수, 한국토지주택공사, 90,000,000원, 인수)

* 갑20: 강제경매 (2024-01-15 접수, 오케이저축은행, 34,595,090원, 말소)

3.5. 임차인현황

* 임차인: 박 *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 금액이 미상인 것으로 간주될 수 있으며, 이에 따른 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (천 *)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-11

확정일자: 2023-03-14

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세

최근 2026년 3월 거래된 주변 다세대주택 실거래가에 따르면, 38.25㎡ (약 11.57평) 면적이 5,000만원에 거래되었으며, 39.82㎡ (약 12.05평) 면적이 4,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물면적(39.55㎡)과 유사한 면적대입니다. 다만, 감정가 107,000,000원과 비교했을 때 시세 차이가 상당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변교육시설

인천구월초등학교 동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

한국토지주택공사(천 *)는 보증금 90,000,000원으로 대항력이 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액으로 낙찰가 외 추가 부담이 발생합니다.

6.2. 토지이용계획및제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 과거 지정되었으나, 현재 지정기간(2021.9.21.-2024.9.20.)은 만료되었습니다.

6.3. 감정가와시세간의괴리

본건 감정가 107,000,000원 대비 주변 다세대주택 실거래가(약 4,500만원~5,000만원)가 현저히 낮아, 시세 조사 및 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택 지분 매각 물건입니다. 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 감정가는 107,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가는 4,500만원~5,000만원 수준으로 시세와의 큰 차이를 보입니다. 이는 인수해야 할 금액을 고려할 때 수익성 분석에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

8. 투자포인트

* 구월동 지역의 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* 건축된 지 30년이 경과하여 리모델링 등 개선을 통한 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(LH) 존재로 인한 명도 관련 이슈는 적을 수 있으나, 인수 부담이 큽니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가에서 매수인이 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

107,000,000원(감정가) - 90,000,000원(인수 보증금) = 17,000,000원

따라서, 잠재적 투자자에게 매력적인 입찰가는 17,000,000원을 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 감정가를 기준으로 산정한 금액이며, 실제 시장 가치 및 추가적인 권리 분석, 임차인과의 협의 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 주변 시세가 감정가보다 훨씬 낮으므로, 최저 입찰가(감정가의 일정 비율)에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.