나이스옥션 법원경매 인천 2024타경528936 [1] 인천광역시 서구 마전동 1126-5 형우이즈뷰 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경528936 [1] 인천광역시 서구 마전동 1126-5 형우이즈뷰 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경528936
• 주소: 인천광역시 서구 마전로5번길 21, 1동 5층502호 (마전동,형우이즈뷰)
• 용도: 도시형생활주택

인천지방법원 경매8계 2024타경528936 | 소재지: 인천광역시 서구 마전로5번길 21, 1동 5층502호 (마전동,형우이즈뷰) | 감정가: 142,000,000원 | 최저가: 69,580,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경528936 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1126-5 형우이즈뷰 1동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 42.69㎡ (약 12.91평)

건물 지분율: 4269

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기

주의사항:

- 본건은 대지권 미등기 상태이며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

- 인천 서구청의 2025년 8월 21일자 사실조회 회신에 따르면, 토지+건물에 대한 취득세 비과세(감면) 확인서가 있습니다.

감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 "인천마전고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이한 위치에 있으며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제5층 제502호에 해당합니다. 2017년 9월 4일에 사용승인을 받은 건물로, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고 창호는 샷시 창호 등을 사용하였습니다.

이용상태:

집합건축물대장상 본건의 용도는 다세대주택으로 등록되어 있습니다.

설비내역:

건물 내에는 기본적인 위생설비 및 급배수시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

토지는 장방형 형태이며, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 부지로 활용되고 있습니다.

인접 도로상태 등:

본건은 남서측에 접한 도로를 통해 접근 및 이용이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 보행자전용도로 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이:

등기부등본 등 공부상의 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

1.2. 입지조건

본건이 소재한 인천 서구 마전동 일대는 검단 신도시와 연계된 주거 지역으로, 인천마전고등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있어 학군이 양호한 편입니다. 또한, 단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 큰 특징은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 소유권 지분을 등기하지 않은 상태를 의미합니다. 다만, 감정평가 시 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어, 낙찰 후 대지권 등기 절차를 진행해야 할 것으로 보입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 대지권 미등기 부분을 명확히 인지하고 인수 또는 말소 여부를 신중히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

마전동 일대는 배후 주거 단지 수요를 바탕으로 한 근린생활시설들이 발달해 있습니다. 본건 인근에는 인천마전고등학교가 위치해 있어 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력이 있으며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 소비 수요가 꾸준합니다. 향후 검단 신도시의 개발 및 확장과 함께 상권 활성화 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 주변으로 인천마전고등학교, 마전초등학교, 검단중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 우수합니다. 또한, 차량으로 이동 가능한 거리에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용 시 주요 도심으로의 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 완정산 등 녹지 공간도 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이로 인해 소유권 이전 등기 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 토지주와의 관계 설정이 중요해질 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었다는 점은 긍정적입니다. 또한, '임대 관계 미상'으로 인해 현재 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 현재까지 파악된 주변 환경으로는 혐오시설이 인접한 사항은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 4,200만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있지만, 최저매각가격에 반영되었고 취득세 감면 혜택 가능성도 있어 투자 매력을 높이는 요소입니다. 신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 동반된다면 안정적인 투자 성과를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 인천 서구 마전동의 우수한 입지: 초, 중, 고등학교 인접 및 생활 편의시설 접근성 탁월.

- 합리적인 감정가: 1억 4,200만원으로, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

- 대지권 미등기 관련 가격 반영: 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어 추가적인 가격 부담 감소.

- 취득세 감면 혜택 가능성: 인천 서구청 확인 결과, 취득세 비과세(감면) 확인서 보유.

- 다세대주택의 안정적인 임대 수요: 주거 지역으로서 꾸준한 임대 수익 기대.

법원 정보

인천지방법원 경매8계