나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87627 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-22 가온리즈빌 이동 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 "갈월중학교"남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건내 3층 303호로서,

외 벽 : 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 등)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경87627 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-22 가온리즈빌 E동 3층 303호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호

건축연도: 2014년 (준공일 기준)

감정가: 181,000,000원

1.3. 면적 정보

건물면적: 50.56㎡ (약 15.30평)

토지면적: 55.27㎡ (약 16.72평)

건물 및 토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 "갈월중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 전반적인 교통상황 역시 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 주변 환경 분석

주변의 시설에 대한 정보는 "갈월중학교"가 인근에 있다는 점 외에 상세히 제공되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내 일반적인 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 토지이용계획상의 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등은 해당 지역 내 특정 시설의 입지를 제한하거나 영향을 줄 수 있는 요소이므로 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일자 도봉세무서장의 압류(갑4)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 이한동

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 24일

확정일자: 2022년 2월 21일

배당신고일자: 2023년 12월 12일

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 6번 순위로 등기된 이한동의 주택임차권(170,000,000원)은 말소 예정 권리에 해당합니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

참고: 물건명세서 및 특이사항에 '대항력 있는 임차인' 언급이 있으나, 등기부상 '을6 주택임차권'이 말소 예정으로 기재되어 있고, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 표기되어 있어, 경매 낙찰 시 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 권리관계에 대한 최종 판단은 법원 결정에 따릅니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건과 동일 단지 또는 인접 단지인 "루블랑"(508-15번지, 2023년식)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 약 75.23㎡ 면적의 주택이 2026년 2월 315,000,000원, 2026년 5월 310,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 13,700,000원에서 14,000,000원 수준입니다.

본건 "가온리즈빌 E동 303호"는 건축 연도(2014년)가 "루블랑"(2023년식)보다 오래되었으나, 동일 단지 내 유사 물건으로 간주하여 시세 비교가 가능합니다. 본건의 전용면적 50.56㎡ (약 15.30평)를 감안할 때, 최근 거래된 "루블랑"의 면적(75.23㎡) 대비 가격을 단순 환산하면 대략 200,000,000원 ~ 210,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 181,000,000원입니다. 이는 최근 유사 물건의 거래 사례에 기반한 추정 시세(약 200,000,000원 ~ 210,000,000원)보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 감정 시점과 최근 실거래가 시점의 차이, 또는 개별 물건의 상태에 따른 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 다세대주택(방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 등)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.2. 교육 환경

"갈월중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 정보의 불일치

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부상 '대항력 없음', '주택임차권 말소'로 기재되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 시 인수 보증금이 없다는 긍정적인 신호로 해석될 수 있으나, 권리 분석 시 항상 최종적인 법원 판단을 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출된 점은 긍정적 요인입니다.

6.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 저평가된 감정가

최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.2. 신축급 건물

2014년 준공으로 비교적 신축에 속하여, 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

7.3. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 특히 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 임차인 권리 정보에 일부 불일치가 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 토지 이용계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 시세 대비 저평가된 물건으로, 신중한 접근 시 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 조건의 "루블랑" 시세 (약 200,000,000원 ~ 210,000,000원)와 본건의 감정가(181,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건의 경우, 인수해야 할 보증금이 0원으로 권리 분석상 추가 비용 부담이 없으므로, 감정가를 상회하는 범위 내에서 시세에 근접하는 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

보다 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 100~110% 수준인 181,000,000원 ~ 199,100,000원을 고려할 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 195,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.