나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119054 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제202호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119054 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경119054 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제2층 제202호 (화곡동, 넥시티) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 90,440,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119054 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제202호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 서OOOOOOOOOO의 강제집행)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 276,000,000원

1.2. 면적 및 구조

전용면적 분석:

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 11층 건물 중 2층.

사용승인일: 2020.05.21. (비교적 신축급 건물)

이용상태: 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수, 가스, 난방, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다. 또한, 서부광역철도사업(원종~강서구청~홍대입구) 계획에 따라 향후 강서구 내에서 교통이 편리한 환경으로 변화할 잠재력이 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 '강서구청' 인근 상권에 속하며, 강서구청 상권은 주거지, 관공서, 업무시설, 학교 등이 인접한 복합 상권으로 배후수요가 풍부하고 유동인구가 많습니다.

주변에 이마트에브리데이 화곡동점과 홈플러스익스프레스 화곡2점이 도보 2분~4분 거리에 위치하여 장보기가 편리합니다. 또한 황금오리농장, 가막골흑염소, 황소곱창 등 다양한 맛집들이 도보 5분 이내에 위치하는 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

강서구청 상권은 먹자골목과 하이웨이 주유소에서 화곡초등학교까지 이어지는 까치산길, 구청 앞 화곡로를 따라 화곡역으로 이어지는 구간으로 강서구 최대의 상권 중 하나입니다.

2.3. 잠재적 리스크 (지역 제한사항 및 혐오시설)

지역 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(교육환경) 등으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 시 다수의 법률적 제약 사항을 확인해야 합니다. 특히 공항시설법에 따른 수평표면구역은 건축 높이 규제와 관련이 있습니다.

혐오시설: 강서구청 인근은 상업지역 특성상 과거부터 유흥업소가 밀집된 유흥가(모텔촌 포함)가 형성되어 있는 지역입니다. 이 점은 주거 선호도에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 판단됩니다.

3. 권리분석 및 기타사항

3.1. 권리분석 (등기부상)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO (소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 채무관계는 적을 수 있음)

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 본건은 강제경매 물건으로, 통상적으로 말소기준권리(최선순위 설정된 권리) 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다. (단, 등기부등본 상세 확인 필수)

주의사항: 강제경매이므로 임차인 유무와 임차인의 대항력 여부가 가장 중요하며, 임대차 관계는 '미상'이므로 현장조사와 명확한 임차인 분석이 필수입니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 사항

토지의 형상: 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지.

도로상태: 남동측 노폭 약 6m 내외, 남서측 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입에 문제는 없습니다.

토지이용계획: 일반상업지역에 위치하며, 이는 오피스텔 건축 및 상권 활성화에 유리합니다. 다만, 언급된 다수의 제한구역(공항, 군사시설 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 전용면적 약 9평대의 소형 주거 상품입니다. 서울 강서구청 인근의 발달된 일반상업지역에 위치하여 주거 편의성 및 임대수요 기반은 매우 우수한 것으로 평가됩니다.

강제경매 물건이므로 권리관계의 복잡성은 적으나(등기부상), 임차인이 미상인 점을 고려하여 점유관계 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 강서구 최대 상권인 강서구청 인근에 위치하여 풍부한 배후수요(1~2인 가구, 직장인 등)를 확보할 수 있어 공실 위험이 낮습니다.

교통 호재: 향후 서부광역철도(원종~홍대선) 건설 예정으로 교통 환경 개선에 따른 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 최근 지어진 오피스텔의 설비 및 구조적 장점을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

일반상업지역: 용도지역 특성상 높은 밀집도와 상권 발달 수준을 기대할 수 있어 투자 가치가 높습니다.

4.3. 결론

본 물건은 우수한 입지와 신축급 건물 컨디션을 갖춘 수익형 부동산으로, 임차인 현황 분석을 통해 명도 리스크를 최소화한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계