나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119054 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내
제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2020.05.21)

외벽 : 석재 붙임 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공부상 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119054 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 276,000,000원

토지면적: 6.95㎡ (약 2.10평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서구청"의 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 곳입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내부는 철근콘크리트 평스라브 지붕 구조의 11층 건물 중 2층에 해당하며, 사용승인일은 2020년 5월 21일입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 남동측으로 약 6m, 남서측으로 약 3m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 07일자 남동세무서 압류 (갑6)

인수되는 권리:

* 임차인: 주택도시보증공사(백대남)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원 (무상거주)

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 20일

* 배당신고일자: 2023년 01월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임대차보증금 255,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. (마스킹된 임차인 성: 백 )

말소되는 권리:

을구 1번 주택임차권, 갑구 4번, 갑구 8번 가압류, 갑구 9번 강제경매, 갑구 10번, 갑구 11번 압류 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 2,254,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 강서구청 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

강서구청이라는 행정기관이 근접해 있어 관련 업무 시설 및 유동인구의 유입이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 강서구청 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통으로는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용도 용이합니다.

건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 가스, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 약 2억 5천 5백만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이 보증금은 매각 후에도 매수인에게 인수될 가능성이 높아 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

토지이용계획상 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 건축물의 높이에 관한 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강서구청 인근의 우수한 입지를 갖춘 오피스텔임에도 불구하고, 약 2억 5천 5백만원의 인수 부담이 있는 대항력 있는 임차인으로 인해 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

공항 관련 지역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 투자보다는 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

강서구청 인근 역세권(예정) 오피스텔로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

경매 물건으로서 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 핵심은 255,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 매수 비용에는 이 인수 보증금이 포함됩니다.

최근 실거래가 및 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적(약 30㎡)의 화곡동 일대 오피스텔 매매 시세는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 내외로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 276,000,000원입니다.

총 매수 비용을 시세 수준, 예를 들어 280,000,000원으로 목표로 할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 목표 총 매수 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 280,000,000원 - 255,000,000원 = 25,000,000원

만약 목표 총 매수 비용을 감정가 수준인 276,000,000원으로 설정한다면, 예상 입찰가는 약 21,000,000원 (276,000,000원 - 255,000,000원)이 됩니다.

이는 인수해야 할 보증금이 총 매수 비용의 상당 부분을 차지하기 때문에 발생하는 결과입니다. 따라서 실제 입찰 시에는 단순히 본인이 제시하는 입찰가뿐만 아니라, 인수 보증금 255,000,000원을 포함한 총 매수 비용이 시장 시세 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.