나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119027 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1524-1 서초클레어 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서초중학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 서초클레어 제3층 제301호)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독
주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선
(서초역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상6층건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2020.08.28)
외벽 : 돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근생 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에
반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119027 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1524-1 서초클레어 3층301호

용도: 다세대주택

건축연도: 2020년 8월 28일

감정가: 515,000,000원

토지면적: 16.74㎡ (약 5.06평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서초중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 서초역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 5번, 2024년 10월 10일 접수된 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 채권액: 515,054,790원)가 말소기준권리입니다.

주요 권리사항

* 을구 3번: 주택임차권 (채권자: 김연하, 보증금: 498,000,000원, 전입일자: 2021-09-24, 확정일자: 2021-07-13)

- 대항력: 있음

- 등기상 말소 여부: 인수

- 주의사항: 위 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 갑구 1번: 소유권보존 (2020-09-11)

* 갑구 4번: 공유자전원지분전부 이전 (2021-10-05)

* 갑구 5번: 강제경매 (2024-10-10, 말소기준권리)

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 498,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-07-13

* 배당신고일자: 2023-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 인수 가능성 높음.

인수 보증금 합계

0원 (별도 명시된 인수 보증금 외)

1.3. 상권분석

건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제3층 제301호이며, 2020년 8월 28일 사용승인되었습니다. 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감 등으로 되어 있으며, 샤시창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적의 다세대주택(2018년 준공, 29.19㎡)이 410,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2020년 준공으로 준신축에 해당하며, 감정가는 515,000,000원입니다. 유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

인근에 서초중학교가 위치하며, 주거 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

혐오시설 정보

본건 소재지 주변에서 특정 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 약 498,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되고 있어, 이전 경매 절차에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유로 취하되었을 가능성이 있습니다. 이는 물건의 하자나 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다.

높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금이 요구됩니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 금액으로, 입찰 시 더 큰 자금 부담이 발생합니다.

토지이용계획 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등은 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서초구 서초동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)인 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 약 498,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성, 재매각으로 인한 잠재적 위험, 그리고 20%의 높은 매수신청보증금은 본건 취득 시 가장 주의해야 할 사항입니다. 이러한 권리 관계와 위험 요소를 충분히 인지하고, 총 취득 비용을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 서초동 핵심 입지: 서울의 주요 도심 중 하나인 서초구에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세차익 가능성: 복잡한 권리 관계를 감안하여 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우, 위험 요소를 상쇄하고도 남을 만한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 498,000,000원을 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 이는 물건의 감정가 515,000,000원을 훨씬 상회할 수 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙과 권리관계, 재매각 이력, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 500,000,000원 으로 제안합니다.

참고: 위 입찰가는 순수 입찰가를 의미하며, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 임차인의 인수 보증금 498,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 또한, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.