나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경2064 [1] 경기도 남양주시 수동면 입석리 4-16 주1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2024.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "신발교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입은 가능하며 남측 지방도변으로 버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 지대로서, 기호 1은 서측 및 남측으로 축대를 쌓아 평탄하게 부지 조성하여
근린생활시설(작업장 등) 건부지로 이용 중이며, 기호 2는 휴경지 상태이고, 기호 3 - 4는
현황 도로, 기호 5는 법면지 등임.

인접 도로상태

본건 기호 1 남측 및 동측으로 폭 약 6미터(기호 3 - 4 토지 이용)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 배출시설설지제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역)

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨 사진용지세서와 같이 제시외건물 수동(일반건축물대장상에 등재된 건물
임, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 3층 제2종근린생활시설 598.5㎡, 경량철골구조 샌드위치
판넬지지붕 단층 부속건물 4.41㎡, 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 제2종근린생활시설
297㎡, 건물사용승인일 : 2020.12.03, 소유자 : (주)정진인더스트리) 및 부합물, 제시외관정
등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 기호 2, 5 토지의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 휴경지 및 법면지 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2024타경2064 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 수동면 입석리 4-16 주1동

* 용도: 공장 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 3,305,802,700원

* 토지면적: 4,884.00㎡ (약 1,477.41평)

* 건물면적: 899.91㎡ (약 272.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO (WS2409유동화전문유한회사)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권(부존재 판결 확정), 대항력있는임차인, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 관정 포함

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 남양주시 수동면 입석리 소재 "신발교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 남측 지방도변으로 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 부정형의 완경사 지대로, 일부는 근린생활시설(작업장 등) 건부지로 이용 중이며, 일부는 휴경지, 현황 도로, 법면지 등으로 이용되고 있습니다.

* 본건의 남측 및 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(일반형)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 수질보전특별대책지역(2권역)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 토지 - 을18 근저당권 (신한은행, 2019.04.26. 접수) / 건물 - 갑2 가압류 (유민선, 2021.02.01. 접수)

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 가처분 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,995,459,060원

* 건물 등기부채권 총액: 3,265,500,000원

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-29

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 또는 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 유한회사금경

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 전입일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리 분석 및 명도 대상 포함 여부 확인 필요.

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-03-13

* 확정일자: 2024-05-07

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 받았으나, 배당 가능 금액 및 잔여 채권 발생 여부 확인 필요.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3. 유치권 및 기타 권리

* 유치권: 유한회사 금정의 유치권 신고(미지급 공사대금 61,163,800원)가 있었으나, 법원 판결로 유치권 부존재가 확정되었습니다. 따라서 유치권은 존재하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리(을19)는 말소 예정으로 확인됩니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 4. 제시외 물건

* 건물: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 3층 제2종근린생활시설(598.5㎡), 단층 부속건물(4.41㎡), 제2종근린생활시설(297㎡)이 소재하며, 건물사용승인일은 2020년 12월 3일입니다.

* 부합물 및 제시외 관정 등도 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권 분석

* 본 물건은 계획관리지역 내에 위치하며, 주변 지역은 자연 녹지와 함께 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어, 지역 기반의 소규모 사업체 운영 또는 물류 창고 등으로의 활용이 적합할 것으로 판단됩니다.

* 직접적인 소비 상권보다는 생산 및 유통 기능에 초점을 맞춘 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활 정보

* 자연녹지 지역에 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인근 편의시설 및 문화시설 등은 제한적일 수 있으며, 주거 환경보다는 사업 운영 환경에 가깝습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(유성자)이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적, 시간적 부담을 고려해야 합니다.

* 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 권리분석 및 명도에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지 이용 현황상 일부가 휴경지, 법면지, 현황 도로 등으로 사용되고 있어, 전체 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 수동면의 계획관리지역에 위치한 공장 및 근린생활시설 용도의 부동산으로, 토지 약 1,477평, 건물 약 272평 규모입니다.

* 감정가는 약 33억 원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

* 복잡한 권리 관계 속에서도 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 신중한 검토가 필요합니다.

* 주변 환경은 전원적이며, 소규모 사업체나 물류 창고 등으로 활용하기에 적합할 수 있습니다.

* 특히, 최근에 건축된 건물과 넓은 토지 면적은 장점이나, 여러 개발 제한 용도지역에 속해 있어 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근(2020년)에 사용 승인된 건물이 있어 시설의 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 사업 확장 또는 재건축 등 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 특정 사업 아이템 적용 시 안정적인 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,305,802,700원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 다만, 복잡한 권리 관계, 대항력 있는 임차인의 존재, 다양한 토지 이용 규제 등을 감안할 때, 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 명도 비용 산출 등 심층적인 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우며, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용까지 고려하여 전략적인 접근이 필요함을 강조합니다.

1.9. 주변 시설 조사 (혐오시설 관련)

* 제공된 정보와 지도 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변에는 대규모 landfill, 소각장, 폐기물 처리 시설 등과 같은 대표적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변은 주로 자연 녹지, 농경지, 소규모 공장 및 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.