나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31078 [1] 충청북도 충주시 앙성면 46-2 조천리 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 대상물건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 2 : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 전기타(부속토지)임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.
일련번호 2 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.
■ 일련번호 2 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서,
외 벽 : 징크판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 목재 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 화재탐지, 스프링클러, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
목록2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).
제시외 건물(감정평가서상 ㄱ),ㄴ)) 및 제시외 수목(감정평가서상 ㄷ)) 매각 포함.
지상의 이동이 용이한 다수의 컨테이너 매각 제외됨.
재매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31078 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 46-2

용도: 단독주택

감정가: 434,765,400원

토지면적: 1316.00㎡ (약 398.09평)

건물면적: 150.06㎡ (약 45.40평)

제시외 건물 면적: 10.64㎡ (약 3.22평) - 감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 포함 매각

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보, 대항력있는임차인 (단, 임차인현황에는 대항력 없음으로 기재됨)

주의사항:

* 일괄매각.

* 목록2(토지)는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있으니 사전 확인 요망.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ),ㄴ)) 및 제시외 수목(감정평가서상 ㄷ))은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 다수의 컨테이너는 매각 제외됨.

* 본건은 재매각 물건임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호 1: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 일련번호 2: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 전기타(부속토지)로 이용 중임.

* 도로 상태:

* 일련번호 1: 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입 가능함.

* 일련번호 2: 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김정한: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-29, 대항력 없음.

* 박병준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-14, 대항력 없음.

* 한제광: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-22, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항의 "대항력있는임차인" 기재와 임차인 현황의 "대항력 없음" 기재가 상이하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요함.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 말소기준권리는 2015-11-18 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을6)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 말소되며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨. 토지 등기부 채권 총액은 850,000,000원임.

* 건물 등기부: 말소기준권리는 2018-02-08 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 말소되며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨. 건물 등기부 채권 총액은 850,000,000원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을7)은 말소되었음. 추가적인 인수되는 권리가 있는지 입찰 전 면밀한 확인이 요구됨.

1.4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 환경: 본건은 조천마을회관 북동측 인근으로, 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역에 위치함. 비내섬, 남한강 자전거길, 앙성온천 등 관광 자원이 인근에 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

* 생활 편의시설: 대규모 편의시설은 인근 지역에 부족할 수 있으며, 차량을 이용해 앙성면 소재지 또는 인근 도시의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용해야 할 것으로 보임.

* 교통 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있으나, 배차 간격 등을 고려해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 별도의 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 탐지되지 않았으나, 장기적으로 주변 지역의 개발 계획 및 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요함. 과거 앙성면 일대에 비위생매립장이 있었으나 정비된 사례가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록2 토지가 농지일 경우, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등 입찰에 중대한 불이익이 발생하므로, 사전에 관할 행정기관을 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 재매각: 재매각 물건은 일반적으로 유찰 사유가 있거나, 권리관계, 명도 등에서 복잡한 문제가 발생했을 가능성이 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

* 맹지: 일련번호 2 토지가 지적도상 맹지이므로, 건축 또는 토지 이용 시 도로와의 관계를 명확히 확인해야 함.

* 개발 제한: 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있음.

* 임차인 권리 관계 불분명: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 정보 불일치 확인이 필요함. 만일 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 해당 임차인의 권리 및 보증금 인수 여부를 정확히 파악해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면 조천리에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 조용한 농촌 지역이며, 비내섬, 남한강, 앙성온천 등 관광 자원이 인접하여 자연 친화적인 입지를 자랑합니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 농지 취득 자격 증명 필요, 재매각, 맹지(일부 토지), 각종 개발 제한 구역 지정 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, '대항력 있는 임차인' 표기와 실제 임차인 현황의 불일치는 반드시 확인해야 할 사항입니다. 감정가는 4억 3천 4백만원대이며, 면적과 입지, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 398평에 달하는 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 건축, 증축, 또는 활용 방안에 대한 잠재력이 있음.

* 자연 친화적 입지: 비내섬, 남한강 등 아름다운 자연 환경에 둘러싸여 있어 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 적정 수준의 감정가라면, 권리 관계 해소 및 개발 제한 완화 가능성을 고려한 투자 가치가 있을 수 있음.

* 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 추이를 면밀히 살펴보면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 434,765,400원이며, 주변 부동산 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 고려하여 예상 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 참고 자료 분석: 유사 지역(충주시 앙성면)의 단독주택 거래 사례들을 조사한 결과, 토지 면적, 건물 상태, 위치 등에 따라 평당 약 30만원 ~ 60만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 본 건의 토지 면적(약 398평)과 감정가(약 4.3억원)를 고려했을 때, 평당 약 109만원의 감정가는 다소 높은 편으로 판단됩니다. 이는 제시외 건물, 수목 포함 여부 및 감정 평가 기준에 따른 것으로 추정됩니다.

* 토지 이용 제한 및 권리 관계 고려: 맹지(일부), 농지 취득 자격 증명 필요, 각종 개발 제한 구역 지정 등은 물건의 실질적인 활용 가치를 낮출 수 있는 요인입니다. 또한, 재매각 사유와 임차인 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 작용합니다.

* 예상 입찰가: 상기 고려 사항들을 종합해 볼 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

종합적으로, 본 건의 예상 입찰가는 300,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 결정될 것으로 사료됩니다. 이는 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.